Kjøkkenet regnes normalt ikke som et våtrom på samme måte som bad og vaskerom. Det er likevel et av rommene som undersøkes grundig i en tilstandsrapport. Årsaken er at vann, avløp, elektriske installasjoner og flere tekniske apparater er samlet på et forholdsvis lite område. Selv en mindre lekkasje fra en oppvaskmaskin, kjøkkenkran eller vannledning kan føre til betydelige skader dersom vannet trenger ned i gulvet eller videre inn i tilstøtende konstruksjoner. Den bygningssakkyndige undersøker derfor både synlige overflater, kjøkkeninnredningen, vann- og avløpsinstallasjonene, avtrekket og enkelte branntekniske forhold. Kort oppsummert: Dette undersøkes på kjøkkenet Ved en tilstandsanalyse av kjøkkenet undersøkes blant annet: vegger, himling og gulv for skader og tegn til fukt gulvet ved kjøleskap, oppvaskmaskin, vask, varmtvannsbereder og andre vanninstallasjoner kjøkkeninnredningen for svelling, avflassing, sprekker og fuktskjolder synlige vann- og avløpsledninger vannmengde, trykk og avrenning eventuell lekkasjesikring og automatisk vannstoppeventil avtrekk over kokesonen og mulighet for forsert avtrekk om det er montert komfyrvakt der dette kreves synlige tegn til varmgang, kondens, muggsopp eller andre skader Undersøkelsen utføres i samsvar med forskrift til avhendingslova og kriteriene i NS 3600:2025+AC:2026. Hvorfor regnes ikke kjøkken som våtrom? Bad og vaskerom er konstruert for regelmessig vannbelastning på gulv og vegger. Slike rom skal normalt ha sluk, fall mot sluk og et vanntett sjikt som hindrer at vann trenger inn i konstruksjonene. Et ordinært kjøkken er ikke beregnet for tilsvarende vannbelastning. Det stilles derfor normalt ikke de samme kravene til membran og sluk som på et bad. Det betyr likevel ikke at kjøkkenet er uten risiko. Nyere byggeforskrifter stiller blant annet krav til at lekkasjer skal kunne oppdages enkelt og ikke føre til unødvendige skader. Der lekkasjevann ikke kan ledes til sluk eller annen forsvarlig avrenning, kan det være krav om automatisk lekkasjestopper. Dette er særlig aktuelt ved oppvaskmaskin, kjøleskap med vanntilkobling, kaffemaskin og annet vanntilknyttet utstyr. Vegger og himling undersøkes for skader Den bygningssakkyndige ser etter skader, riss, sprekker, fuktskjolder og misfarging på vegger og himling. Det undersøkes også om det finnes tegn til svelling, svertesopp, muggsopp eller kondens. Dersom veggene er flislagt, kan det utføres stikkprøver ved å banke lett på flisene for å avdekke bom eller hul lyd. Hul lyd er ikke nødvendigvis en skade i seg selv, men kan få betydning dersom det samtidig finnes sprekker, løse fuger eller andre symptomer. På kjøkken med gjennomføringer mot kaldt loft eller andre kalde konstruksjoner kan synlige tegn til brudd i dampsperren, kondens eller varmgang også inngå i vurderingen. Gulvet kontrolleres særlig rundt vanninstallasjonene Gulvet undersøkes for riss, sprekker, knirk, skjevheter, nedbøyning, svelling og fuktskjolder. Ved flislagte gulv kan det også lyttes etter bom eller hul lyd. Det gjennomføres fuktsøk med fuktoverflateindikator ved utsatte områder, blant annet ved: kjøleskap oppvaskmaskin oppvaskkum varmtvannsbereder vaskemaskin, dersom denne står på kjøkkenet andre vanntilknyttede installasjoner En fuktoverflateindikator påviser indikasjoner eller forskjeller i materialenes fuktforhold. Den dokumenterer ikke nødvendigvis en skade alene, men kan gi grunnlag for nærmere undersøkelser. Dersom gulvet under eller rundt installasjonene ikke er tilgjengelig, skal dette opplyses i tilstandsrapporten. Den bygningssakkyndige skal normalt ikke demontere kjøkkeninnredning eller hvitevarer for å gjennomføre kontrollen. For boliger oppført etter at TEK10 trådte i kraft, vurderes det også om gulvmaterialene tåler den begrensede fuktbelastningen som kan forventes på et kjøkken. Kjøkkeninnredningen er et eget undersøkelsespunkt Innredningen undersøkes for synlige skader, riss, sprekker, svelling, avflassing og fuktskjolder. Skapet under kjøkkenvasken er spesielt viktig, fordi lekkasjer fra kran, vannlås eller rørsammenkoblinger ofte først blir synlige her. Svelling i sokler, skapbunner og sideplater kan være tegn på tidligere eller pågående vannpåvirkning. Også mindre skader bør vurderes i sammenheng med mulige lekkasjekilder. Vannrør, avløp og lekkasjesikring Synlige vann- og avløpsledninger undersøkes for lekkasjer, korrosjon, kondensering og andre skader. Materialtype, sammenkoblingspunkter og alder vurderes så langt dette lar seg gjøre. Den bygningssakkyndige åpner kranen for å undersøke: vannmengde og trykk avrenning fra kjøkkenkummen tegn til redusert kapasitet unormal lukt fra avløpet eventuelle trykkslag i rørsystemet Dersom vann- eller avløpsanlegget er skjult og det ikke foreligger dokumentasjon, vurderes anleggets alder sammen med eventuelle symptomer i omkringliggende konstruksjoner. På nyere kjøkken undersøkes det også om fuktføler og automatisk vannstoppeventil er montert der dette kreves. Kravene må vurderes ut fra når installasjonen ble etablert og hvilket regelverk som gjaldt på utførelsestidspunktet. Avtrekk og ventilasjon over kokesonen Avtrekket over kokesonen undersøkes, blant annet ved hjelp av et papirark eller en røykampulle. Det vurderes om ventilatoren har tilfredsstillende funksjon, og om det er mulig å etablere forsert avtrekk under matlaging. En kullfilterventilator med omluft kan redusere lukt og fettpartikler, men fører ikke fuktbelastet luft ut av boligen. En slik løsning må derfor vurderes opp mot boligens øvrige ventilasjonssystem og byggeårets krav. I leiligheter med felles ventilasjonsanlegg kan det være begrensninger på hvilke ventilatorer som kan kobles til anlegget. Endringer bør derfor avklares med sameiet eller borettslaget. Har kjøkkenet gassbluss, undersøkes også avstanden til avtrekkshetten og tilstøtende vegg. Selve gassanlegget inngår ikke i den ordinære tilstandsanalysen og bør kontrolleres av en person med relevant kompetanse. Komfyrvakt og elektriske installasjoner Det kontrolleres visuelt om kjøkkenet har komfyrvakt når kjøkkenelektroinstallasjonen er utført etter 1. juli 2010. Manglende komfyrvakt i en installasjon der dette kreves, rapporteres som et brannteknisk forhold med mulig betydning for helse, miljø og sikkerhet. Komfyrvakten skal kunne registrere en farlig situasjon ved koketoppen og koble ut strømmen før det oppstår brann. DSB opplyser at komfyrvakt kreves i nye boliger og når det etableres en ny elektrisk kurs til komfyren. Tilstandsrapporten er likevel ikke en fullstendig elkontroll. Den bygningssakkyndige åpner ikke elektriske komponenter og foretar ikke målinger av det elektriske anlegget. Dersom det er usikkerhet om installasjonenes utførelse eller sikkerhet, bør anlegget undersøkes av en registrert elektrovirksomhet. Undersøkes hvitevarene? Hvitevarer funksjonstestes normalt ikke som en del av tilstandsrapporten. Dette gjelder også integrerte hvitevarer. Synlige tilkoblinger og området rundt vanntilknyttet utstyr kan likevel inngå i vurderingen. Det gjelder eksempelvis oppvaskmaskin, kjøleskap med vann eller isbitmaskin og fast tilkoblet kaffemaskin. Den bygningssakkyndige undersøker da først og fremst om det finnes tegn til lekkasje, mangelfull sikring eller skader på omkringliggende konstruksjoner. Hva bør du gjøre før befaringen? For å gjøre kjøkkenet tilgjengelig for undersøkelse bør du: rydde skapet under kjøkkenvasken sørge for tilkomst til synlige vann- og avløpsrør fjerne løse gjenstander foran utsatte områder finne frem dokumentasjon fra rørlegger og elektriker opplyse om tidligere lekkasjer, vannskader eller reparasjoner finne dokumentasjon på eventuell automatisk vannstopper og komfyrvakt God tilkomst og relevant dokumentasjon gjør det lettere å gjennomføre en presis vurdering. En grundig kjøkkenkontroll gir større trygghet Et kjøkken kan fremstå moderne og velholdt, samtidig som det finnes mangler ved avtrekk, lekkasjesikring, vanninstallasjoner eller komfyrvakt. Tilstandsrapporten skal derfor beskrive mer enn kjøkkenets utseende. Den skal gi kjøper og selger informasjon om teknisk tilstand, registrerte avvik og mulige konsekvenser. Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS utfører tilstandsrapporter i Oslo, Akershus og Østfold. Christian Amundsen har over 20 års erfaring fra bygge- og eiendomsbransjen, med bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder, eiendomsmegler og takstingeniør. Denne kombinasjonen gir et solid grunnlag for praktiske og faglig begrunnede vurderinger av boligens tilstand. Om Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS Velkommen til Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS! Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS leverer tilstandsrapporter, verditakseringer og tekniske vurderinger av boliger og næringseiendom. Selskapet har over 20 års erfaring fra bygge- og eiendomsbransjen og bistår både private, profesjonelle aktører og offentlige virksomheter. Med kompetanse forankret i både Norsk Takst og NITO, står selskapet som en solid og faglig sterk aktør i markedet – med kvalitet, pålitelighet og kundens trygghet i fokus. Med over 20 års erfaring fra byggebransjen, har Christian Amundsen en solid bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder og eiendomsmegler. Etter å ha utdannet seg som takstingeniør ved NBT (Norsk byggvurdering & Takstinstitutt) i 2005, har han kontinuerlig videreutviklet sin kompetanse gjennom kurs og sertifiseringer via Norsk Takst og NEAK. Christian er kjent for sin grundighet og sitt engasjement for kvalitet. Han setter høye standarder for seg selv, både når det gjelder integritet og faglig dyktighet. Enten du trenger taksering av eiendommer eller kvalifisert rådgivning i byggeprosjekter, kan du være trygg på at Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS leverer pålitelig og profesjonell service. Denne artikkelen er utarbeidet med hjelp fra AI og gjennomgått av Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS. Det tas forbehold om mulige feil eller endringer i lover, forskrifter og standarder. Nyttige lenker Vannledninger og fordelerskap: Levetid, materialer og vannskadesikring Waterguard og kravet om lekkasjesikring – Slik beskytter du hjemmet ditt Komfyrvakt – En Livsviktig sikkerhetsanordning Tilstandsrapport hus – Alt du trenger å vite Tilstandsrapport

Nye regler i forskrift til avhendingslova Fra 1. januar 2026 trådte det i kraft endringer i forskrift til avhendingslova, ofte omtalt som forskriften om tryggere bolighandel. Endringene har betydning for hvordan enkelte forhold skal undersøkes, vurderes og presenteres i tilstandsrapporter. En viktig presisering er at det ikke lenger skal settes tilstandsgrad på enkelte opplysnings- og sikkerhetsforhold. For disse punktene skal den bygningssakkyndige i stedet beskrive det som er observert, opplyse om eventuelle avvik og forklare hvilke konsekvenser forholdet kan få. Samtidig oppstår et praktisk spørsmål for både selgere, meglere og bygningssakkyndige: Hvilket regelverk skal brukes dersom rapporten ble påbegynt, befaringen ble utført eller oppdraget ble bestilt før reglene ble endret? Det sentrale utgangspunktet er at rapportdatoen er styrende. Hva er rapportdatoen? Rapportdatoen er datoen tilstandsrapporten ferdigstilles og utstedes. Den må ikke forveksles med: datoen oppdraget ble bestilt datoen befaringen ble gjennomført datoen et rapportutkast ble opprettet datoen boligen først ble annonsert for salg Det er rapportdatoen som viser når den ferdige rapporten ble utstedt, og dermed hvilket regelverk rapporten skal være utarbeidet etter. Dette er særlig viktig ved årsskiftet 2025–2026, og ved senere oppdatering av eldre rapporter. Hvorfor er rapportdatoen viktig? En tilstandsrapport som skal ha virkning etter avhendingslova, må oppfylle minstekravene i forskriften. Forskriften regulerer blant annet hvilke rom og bygningsdeler som skal undersøkes, hvordan undersøkelsene skal utføres, og hvordan resultatene skal formidles til kjøper. (Direktoratet for byggkvalitet) Rapporten kan ikke være eldre enn ett år når kjøperen binder seg til kjøpet. Når rapporten er utarbeidet i samsvar med forskriften, vil kjøper som hovedregel ikke senere kunne gjøre tydelig beskrevne forhold i rapporten gjeldende som mangel. (Direktoratet for byggkvalitet) For at denne virkningen skal være så sikker som mulig, må rapporten være utformet etter regelverket som gjelder når den ferdigstilles. Forhold som ikke skal gis tilstandsgrad Fra 1. januar 2026 ble det tydeliggjort at enkelte forhold først og fremst er opplysningspunkter, og ikke ordinære tilstandsvurderinger. Dette gjelder blant annet: elektrisk anlegg rekkverkshøyde og åpninger på balkonger, verandaer og lignende åpenbare lovlighetsmangler avvik ved branncelleinndeling manglende rømningsvei andre åpenbare forhold som kan påvirke helse, miljø og sikkerhet For disse punktene skal den bygningssakkyndige beskrive observasjonene, opplyse om avvik og forklare mulige konsekvenser. Det skal ikke settes TG0, TG1, TG2 eller TG3. Direktoratet for byggkvalitet presiserer uttrykkelig at elektrisk anlegg, lovlighetsmangler og rekkverksforhold er opplysningsspørsmål som ikke skal gis tilstandsgrad. (Direktoratet for byggkvalitet) Elektrisk anlegg – informasjon, ikke elkontroll Den bygningssakkyndiges oppgave er ikke å utføre en teknisk kontroll av det elektriske anlegget. Vurderingen begrenser seg i hovedsak til å: innhente opplysninger fra eier etterspørre relevant dokumentasjon foreta en begrenset visuell observasjon opplyse om synlige forhold eller manglende dokumentasjon anbefale nærmere kontroll når det er faglig grunnlag for det En fullverdig elkontroll krever særskilt elektrofaglig kompetanse og skal utføres av kvalifisert personell. (Direktoratet for byggkvalitet) Dersom en tilstandsrapport utstedt i 2026 fortsatt gir elektrisk anlegg en ordinær tilstandsgrad, kan dette skape et misvisende inntrykk av at den bygningssakkyndige har utført en teknisk tilstandsanalyse av anlegget. Kjøper kan da få feil forventning til hva som faktisk er undersøkt. Rekkverk vurderes mot dagens sikkerhetsnivå Høyde på rekkverk og størrelsen på åpninger skal undersøkes mot byggteknisk forskrift som gjelder på befaringstidspunktet. Bakgrunnen er at kravene er knyttet til personsikkerhet og fallfare. Kjøper skal derfor få informasjon dersom et eldre rekkverk ikke tilfredsstiller dagens sikkerhetsnivå, selv om rekkverket kan ha vært lovlig da bygningen ble oppført. Et slikt avvik betyr ikke automatisk at konstruksjonen er ulovlig eller at den må bygges om. Det skal likevel opplyses om forholdet og mulige sikkerhetsmessige konsekvenser. Det skal ikke settes tilstandsgrad. (Direktoratet for byggkvalitet) Brannceller, rømningsveier og andre HMS-forhold Dersom den bygningssakkyndige oppdager at boligen ikke ser ut til å være tilfredsstillende oppdelt i brannceller, mangler nødvendig rømningsvei eller har andre åpenbare HMS-forhold, skal dette beskrives i rapporten. Disse vurderingene skal baseres på kravene i gjeldende byggteknisk forskrift, som normalt vil være TEK17 på undersøkelsestidspunktet. Dette innebærer ikke at TEK17 gis tilbakevirkende kraft. Formålet er å informere kjøper om hvordan boligen står i forhold til dagens sikkerhetsnivå. Det skal derfor ikke settes tilstandsgrad på disse forholdene. (Direktoratet for byggkvalitet) Det kan blant annet være aktuelt å omtale: manglende brannskille mellom boenheter åpninger eller utettheter i brannskillende konstruksjoner utilstrekkelig rømningsmulighet manglende sikring mot fall åpenbare sikkerhetsavvik ved trapper andre forhold som kan påvirke helse, miljø eller sikkerhet Lovlighetsmangler skal synliggjøres Den bygningssakkyndige skal opplyse om åpenbare forhold som kan tyde på at dagens bruk eller planløsning ikke samsvarer med godkjente eller lovlige forhold. Dette kan eksempelvis være: innredning av bod til soverom bruk av kjeller eller loft som oppholdsrom etablering av en ekstra boenhet endringer i rømningsforhold planløsning som åpenbart avviker fra tilgjengelige tegninger Tilstandsrapporten er likevel ikke en full byggesakskontroll. Den bygningssakkyndige har ikke et generelt ansvar for å innhente kommunens siste godkjente tegninger. Megler har et selvstendig ansvar for å innhente og videreformidle relevante opplysninger om blant annet ferdigattest, brukstillatelse og godkjent bruk. (Direktoratet for byggkvalitet) Lovlighetsmangler skal beskrives og konsekvensene forklares, men det skal ikke settes tilstandsgrad. Hvilke regler brukes i ulike situasjoner? 1. Rapporten bestilles 1. januar 2026 eller senere Dersom oppdraget bestilles etter at de nye reglene har trådt i kraft, skal rapporten utarbeides etter det oppdaterte regelverket. Rapporten skal blant annet følge de nye reglene om at det ikke settes tilstandsgrad på: elektrisk anlegg rekkverkshøyde og åpninger lovlighetsmangler branncelleavvik øvrige HMS-forhold Disse punktene skal i stedet beskrives som opplysninger, med redegjørelse for avvik og mulige konsekvenser. 2. Utkastet ble laget i 2025, men rapporten ferdigstilles i 2026 Et rapportutkast er ikke en endelig tilstandsrapport. Dersom utkastet ble opprettet i 2025, men rapporten ferdigstilles med rapportdato 1. januar 2026 eller senere, skal det nye regelverket følges. Det avgjørende er altså ikke: når befaringen ble gjennomført når oppdraget ble bestilt når de første vurderingene ble skrevet når rapportutkastet ble opprettet Det er datoen den endelige rapporten ferdigstilles og utstedes som er styrende. Dette kan medføre at et utkast må omarbeides før ferdigstillelse. Eksempelvis må en tidligere tilstandsgrad på elektrisk anlegg fjernes og erstattes med en beskrivelse i tråd med de nye opplysningskravene. 3. Rapporten ble utstedt i 2025 og oppdateres i 2026 Dersom en ferdig rapport fra 2025 oppdateres i 2026, må det vurderes om oppdateringen innebærer en ny tilstandsvurdering eller bare en ren retting. Oppdatering som endrer vurderingsgrunnlaget Det nye regelverket skal benyttes dersom oppdateringen omfatter: ny befaring nye undersøkelser eller målinger ny dokumentasjon endret beskrivelse av tilstanden endret tilstandsgrad endring av tiltak eller konsekvens nye vurderinger av bygningsdeler andre vesentlige endringer i rapportens faglige grunnlag Rapporten får da et oppdatert vurderingsgrunnlag og ny rapportdato. Det betyr at rapporten må tilpasses reglene som gjelder på oppdateringstidspunktet. Dette gjelder selv om bare enkelte deler av rapporten endres. Et elektrisk anlegg som ble gitt tilstandsgrad i rapporten fra 2025, skal derfor ikke fortsatt gis ordinær tilstandsgrad dersom rapporten faglig oppdateres og utstedes på nytt i 2026. Retting av skrivefeil eller faktafeil Dersom det bare korrigeres en åpenbar skrivefeil eller faktafeil, uten at vurderingsgrunnlaget eller tilstanden endres, kan rettingen normalt utføres uten ny faglig vurdering. Eksempler kan være: feilskrevet navn feil gårds- eller bruksnummer åpenbar tastefeil feil rombetegnelse som ikke påvirker vurderingen språklig korrigering uten faglig betydning I slike tilfeller kan den opprinnelige rapportdatoen fra 2025 beholdes, forutsatt at korrigeringen ikke innebærer en ny eller endret tilstandsvurdering. Det må være tydelig at det dreier seg om en ren retting og ikke en ny utstedelse av rapporten. 4. Befaringen ble utført i 2025, men rapporten får dato i 2026 Befaringsdatoen er ikke alene avgjørende for hvilket regelverk som skal brukes. Dersom befaringen ble utført i desember 2025, men rapporten først ferdigstilles og utstedes i januar 2026, må rapporten følge reglene som gjelder i 2026. Den bygningssakkyndige må da kontrollere at undersøkelsene og rapporteringen gir tilstrekkelig grunnlag for å oppfylle de nye kravene. Dersom enkelte nødvendige opplysninger eller undersøkelser mangler, kan det i noen tilfeller være nødvendig med supplerende dokumentasjon eller ny befaring før rapporten kan ferdigstilles. Hva skjer dersom feil regelverk brukes? En rapport som ikke følger gjeldende forskrift, kan skape usikkerhet om rapporten oppfyller kravene for å få den virkningen som følger av avhendingslova. Det kan også gi kjøper et uriktig eller uklart bilde av hva som faktisk er undersøkt. Et eksempel er dersom den bygningssakkyndige setter tilstandsgrad på det elektriske anlegget etter 1. januar 2026. En kjøper kan da oppfatte tilstandsgraden som resultatet av en teknisk elkontroll, selv om rapporten bare bygger på opplysninger fra eier og en begrenset visuell observasjon. Konsekvensene kan være: misvisende informasjon til kjøper feil forventning til undersøkelsens omfang uklar ansvarsfordeling spørsmål om rapportens forskriftsmessighet økt risiko for uenighet eller reklamasjon Forskriften skal sikre at kjøper får tydelig, forståelig og korrekt informasjon før kjøpet. Tilstandsrapporten skal derfor også skrives i et klart og forbrukervennlig språk. (Direktoratet for byggkvalitet) Tilstandsgrad og opplysningspunkt er ikke det samme Det er viktig å skille mellom en teknisk tilstandsvurdering og et opplysningspunkt. Tilstandsgrad En tilstandsgrad uttrykker den tekniske tilstanden til et rom eller en bygningsdel på grunnlag av et definert referansenivå. Ved fastsettelse av tilstandsgrad er utgangspunktet normalt byggeforskriftene som gjaldt da boligen eller bygningsdelen ble oppført eller søkt oppført. (Direktoratet for byggkvalitet) Opplysningspunkt Et opplysningspunkt skal gjøre kjøper oppmerksom på et relevant forhold, uten at den bygningssakkyndige foretar en ordinær teknisk gradering. For flere HMS-forhold vurderes avviket mot dagens regelverk, fordi formålet er å synliggjøre dagens sikkerhetsnivå. Det skal da beskrives: hva som er observert hvilket avvik som foreligger hvilket krav eller sikkerhetsnivå det er sammenlignet med hva avviket kan bety om nærmere undersøkelser eller tiltak anbefales Det skal ikke settes tilstandsgrad. Hva betyr dette for boligselger? For selger er det viktig å vite at en eldre rapport ikke uten videre kan oppdateres som om regelverket var uendret. Skal rapporten faglig oppdateres i 2026, må den som hovedregel tilpasses de nye reglene. Selger bør derfor: avklare om rapporten bare skal rettes eller faglig oppdateres sørge for at ny dokumentasjon sendes den bygningssakkyndige informere om arbeider og endringer etter forrige befaring være forberedt på at rapportoppsettet kan bli endret kontrollere at rapporten har korrekt rapportdato sørge for at rapporten ikke er eldre enn ett år når kjøper binder seg En faglig oppdatering kan også kreve ny befaring dersom det har gått tid, er utført arbeider eller tilstanden kan ha endret seg. Hva betyr dette for boligkjøper? Kjøper bør kontrollere: rapportdatoen datoen for befaringen om rapporten er oppdatert hva som eventuelt er endret om det elektriske anlegget er beskrevet uten tilstandsgrad om HMS- og lovlighetsforhold er tydelig omtalt om anbefalinger om videre undersøkelser er fulgt opp Kjøper bør heller ikke oppfatte manglende tilstandsgrad som at det ikke foreligger et avvik. Et branncelleavvik, manglende rømningsvei eller usikkert elektrisk anlegg kan være alvorlig, selv om forholdet ikke er markert med TG2 eller TG3. Det er beskrivelsen og konsekvensen som må leses. Kort oppsummert Rapportdato i 2026 innebærer at det oppdaterte regelverket fra 1. januar 2026 skal benyttes. Det betyr blant annet: Det skal ikke settes tilstandsgrad på elektrisk anlegg. Det skal ikke settes tilstandsgrad på rekkverkshøyde og åpninger vurdert mot dagens sikkerhetskrav. Det skal ikke settes tilstandsgrad på åpenbare lovlighetsmangler. Det skal ikke settes tilstandsgrad på branncelleavvik, manglende rømningsvei eller andre HMS-forhold. Avvikene skal beskrives tydelig. Mulige konsekvenser skal forklares. Rapportdatoen, ikke bestillingsdatoen, utkastdatoen eller befaringsdatoen, er styrende for hvilket regelverk rapporten skal følge. En faglig oppdatering av en eldre rapport gir normalt nytt vurderingsgrunnlag og ny rapportdato. Rene skrive- eller faktafeil kan korrigeres uten ny rapportdato dersom den faglige vurderingen ikke endres. Vår vurdering De nye reglene tydeliggjør skillet mellom forhold den bygningssakkyndige faktisk utfører en teknisk tilstandsanalyse av, og forhold som skal formidles som viktige opplysninger til kjøper. Dette er særlig viktig for elektriske anlegg, brannsikkerhet, lovlighetsforhold og andre HMS-relaterte avvik. På disse områdene kan en ordinær tilstandsgrad gi et feilaktig bilde av både undersøkelsens omfang og den bygningssakkyndiges kompetanseområde. Hos Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS legger vi regelverket som gjelder på rapportdatoen til grunn. Ved oppdatering av eldre rapporter vurderer vi om det dreier seg om en enkel retting eller om endringene innebærer et nytt faglig vurderingsgrunnlag. Målet er at kjøper skal få tydelig og korrekt informasjon, samtidig som selger får en rapport som er utarbeidet i samsvar med gjeldende forskrift. Velkommen til Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS! Om Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS leverer tilstandsrapporter, verditakseringer og tekniske vurderinger av boliger og næringseiendom.Selskapet har over 20 års erfaring fra bygge- og eiendomsbransjen og bistår både private, profesjonelle aktører og offentlige virksomheter. Med kompetanse forankret i både Norsk Takst og NITO, står selskapet som en solid og faglig sterk aktør i markedet – med kvalitet, pålitelighet og kundens trygghet i fokus. Med over 20 års erfaring fra byggebransjen, har Christian Amundsen en solid bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder og eiendomsmegler. Etter å ha utdannet seg som takstingeniør ved NBT (Norsk byggvurdering & Takstinstitutt) i 2005, har han kontinuerlig videreutviklet sin kompetanse gjennom kurs og sertifiseringer via Norsk Takst og NEAK. ​ Christian er kjent for sin grundighet og sitt engasjement for kvalitet. Han setter høye standarder for seg selv, både når det gjelder integritet og faglig dyktighet. Enten du trenger taksering av eiendommer eller kvalifisert rådgivning i byggeprosjekter, kan du være trygg på at Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS leverer pålitelig og profesjonell service. Nyttige lenker TG2 og TG3 i tilstandsrapporten – hva betyr tilstandsgradene egentlig? Endringer i forskrift til avhendingslova 2026 Faglig tyngde fremfor lav pris – slik unngår du dyre feil ved boligsalg Hva betyr tilstandsgradene? – TG1, TG2 og TG3 forklart Når enkeltavvik skjuler helheten Tilstandsrapport

Et samarbeid med fokus på kvalitet, trygghet og bedre boligsalgsprosesser Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS har inngått et nytt samarbeid med Emera Eiendomsmegling i Halden. Samarbeidet bygger på en felles ambisjon om å styrke kvaliteten i boligsalgsprosessen gjennom bedre kommunikasjon, grundigere dokumentasjon og et tettere samspill mellom selger, megler og takstingeniør. Emera Eiendomsmegling tok direkte kontakt med Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS fordi de ønsket en samarbeidspartner som legger vekt på grundighet, faglige vurderinger og personlig oppfølging. For både megler og takstingeniør handler dette om mer enn å få utarbeidet en rapport. Målet er å skape en ryddigere, tryggere og mer forutsigbar salgsprosess for alle involverte parter. Prioritert takstmann for Emera Eiendomsmegling i Halden Gjennom samarbeidet vil Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS være prioritert takstmann for Emera Eiendomsmegling sitt kontor i Halden. Dette innebærer et tettere samarbeid i forkant av boligsalg, hvor fokus rettes mot god informasjonsflyt, tydelig avklaring av dokumentasjon og grundige byggtekniske vurderinger. En tilstandsrapport skal gi kjøper og selger bedre oversikt over boligens tekniske tilstand, registrerte avvik, risiko og eventuelle behov for videre undersøkelser eller tiltak. Ved å etablere et fast samarbeid mellom megler og bygningssakkyndig legges det bedre til rette for at relevante forhold blir belyst på en tydelig og ryddig måte før boligen legges ut for salg. Dette kan bidra til å redusere risikoen for uklarheter, mangelfull informasjon eller avvik mellom tilstandsrapporten og øvrig salgsdokumentasjon. Emera Eiendomsmegling og Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS inngår samarbeid med fokus på kvalitet, trygghet, bedre dokumentasjon og fleksible betalingsmuligheter i boligsalgsprosessen. Gratis målsatte plantegninger til kunder via Emera Som en del av kvalitetssikringen vil Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS tilby gratis målsatte plantegninger til kunder som kommer via Emera Eiendomsmegling. Plantegningene utarbeides med rominndeling, rombetegnelser og relevante mål, og gir et oversiktlig bilde av boligens planløsning, rombruk og sammenheng mellom de ulike arealene. Dette er et viktig supplement til øvrig salgsdokumentasjon, og kan bidra til å gjøre boligen enklere å forstå for både selger, kjøper og megler. Plantegningen er basert på oppmåling som utføres på stedet med LEICA DISTO X4 avstandsmåler. Takstingeniøren sammenholder deretter den utarbeidede plantegningen med godkjente byggetegninger, noe som kan bidra til å avdekke om det er utført tiltak, herunder ombygginger eller omdisponering av rom, som kan være søknadspliktige eller kreve bruksendring. Plantegning Dette gir plantegningene en viktig funksjon utover selve presentasjonen av boligen. De kan også bidra til å avklare om dagens planløsning samsvarer med godkjent dokumentasjon, og om det foreligger forhold som bør undersøkes nærmere før boligen markedsføres for salg. Målet er at salgsdokumentasjonen skal fremstå så komplett, oversiktlig og brukervennlig som mulig. Dette er positivt både for selger, kjøper og megler, og kan bidra til å redusere risikoen for uklarheter knyttet til planløsning, rombruk og arealforståelse. Plantegning Fleksibel betalingsløsning for kunder Kunder som kommer via Emera Eiendomsmegling vil også få mulighet til å benytte en fleksibel betalingsløsning gjennom Svea. Dette innebærer at kunden, etter at oppdraget er utført, mottar en betalingslenke hvor det kan velges mellom ordinær betaling, betalingsutsettelse eller delbetaling. Ifølge informasjonen fra Svea kan kunden blant annet velge betalingsutsettelse i inntil 6 måneder rentefritt, forutsatt godkjent kredittvurdering og innenfor vilkårene som gjelder for løsningen. Dette gir selger større økonomisk fleksibilitet i forbindelse med salgsforberedelsene. For mange kan boligsalg innebære flere samtidige kostnader, og en slik betalingsløsning kan gjøre det enklere å gjennomføre nødvendige forberedelser uten at hele kostnaden må betales umiddelbart. Betalingsløsningen er et tilleggstilbud, og kunden står fritt til å velge ordinær betaling dersom det er ønskelig. Bedre kommunikasjon mellom selger, megler og takstingeniør Et godt boligsalg handler ikke bare om markedsføring og visning. Det handler også om at opplysninger, dokumentasjon og tekniske vurderinger henger sammen. Gjennom samarbeidet ønsker Emera Eiendomsmegling og Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS å bidra til bedre kommunikasjon mellom alle parter i prosessen. Når megler, selger og takstingeniør har en tydelig dialog tidlig i salgsforberedelsene, blir det enklere å innhente relevant dokumentasjon, avklare eventuelle uklarheter og sikre at boligen presenteres på en mest mulig korrekt og oversiktlig måte. Dette kan være særlig viktig der boligen har gjennomgått endringer, oppgraderinger, ombygginger eller omdisponering av rom. I slike tilfeller kan det være behov for å kontrollere om tiltakene er dokumentert, byggemeldt eller godkjent av kommunen. Ved å arbeide mer strukturert med dokumentasjon tidlig i prosessen, kan både selger og megler få bedre oversikt over forhold som bør avklares før boligen legges ut for salg. Et sterkt lokalt meglerteam i Halden Emera Eiendomsmegling i Halden består av Linda Torp Skogli, Christoffer Bakke og Fabian Caspersen. Sammen utgjør de et lokalt og kompetent team med bred erfaring fra eiendomsbransjen, sterk markedskunnskap og et tydelig fokus på kvalitet, trygghet og god kundeoppfølging. Linda Torp Skogli er eiendomsmegler MNEF, daglig leder, fagansvarlig og partner. Hun er utdannet ved Handelshøyskolen BI og har vært en del av eiendomsbransjen siden 2009. Med erfaring som daglig leder, fagansvarlig og salgsleder har hun en helhetlig forståelse av hva som skal til for å skape gode salgsprosesser og trygge kundeopplevelser. Christoffer Bakke er kontorleder, salgsstøtte og partner. Som født og oppvokst i Halden har han sterk lokal tilknytning og god kjennskap til byen, nabolagene og menneskene. Med snart seks års erfaring fra eiendomsbransjen har han en viktig rolle i å sikre god flyt, struktur og oppfølging gjennom hele salgsprosessen. Fabian Caspersen er eiendomsmegler MNEF og partner. Han er også oppvokst i Halden og har solid kjennskap til lokalmiljøet og boligmarkedet. Gjennom tett oppfølging, høy kvalitet og målrettet markedsføring arbeider han for å gi kundene en trygg og god salgsopplevelse fra første møte til gjennomført salg. Felles for Emera-teamet er at de legger stor vekt på tillit, åpenhet, kvalitet og tydelig kommunikasjon. Dette samsvarer godt med verdiene bak samarbeidet med Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS, hvor målet er å bidra til en mer gjennomarbeidet, forutsigbar og trygg boligsalgsprosess. Felles ambisjon om tryggere bolighandel Samarbeidet mellom Emera Eiendomsmegling og Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS handler ikke om et ordinært leverandørforhold. Det handler om en felles ambisjon om å løfte kvaliteten i boligsalgsprosessen. For selger kan dette bidra til bedre oversikt over boligens tekniske tilstand, dokumentasjon og eventuelle forhold som bør avklares før salg. For kjøper kan det gi et bedre beslutningsgrunnlag. For megler kan det bidra til en mer komplett og ryddig salgsprosess. En tilstandsrapport kan ikke avdekke alle skjulte feil eller gi absolutte garantier. Vurderingene bygger på synlige forhold ved befaringen, enkle undersøkelser der dette er relevant, fremlagt dokumentasjon og opplysninger gitt ved oppdraget. Likevel kan en grundig og godt kommunisert prosess bidra til å redusere risikoen for ubehagelige overraskelser og skape større trygghet for alle involverte. En mer gjennomarbeidet salgsprosess Boligsalg krever god forberedelse. Når dokumentasjon, plantegninger, tilstandsrapport og salgsinformasjon ses i sammenheng, blir det enklere å presentere boligen på en tydelig, korrekt og brukervennlig måte. Det nye samarbeidet mellom Emera Eiendomsmegling og Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS er etablert med ett tydelig mål: å gjøre boligsalgsprosessen mer oversiktlig, trygg og forutsigbar. For boligselgere i Halden og omegn betyr dette tilgang til en megler og takstingeniør som begge legger vekt på kvalitet, tydelighet og god oppfølging fra start til slutt. takstmann Halden, tilstandsrapport Halden, Emera Eiendomsmegling, Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS, boligsalg Halden, plantegning bolig, målsatte plantegninger, bygningssakkyndig Halden, tryggere bolighandel, tilstandsrapport ved boligsalg, betalingsutsettelse takst, takstmann Østfold. Nyttige lenker Tilstandsrapport eller boligsalgsrapport? Dette betyr begrepene Har du pusset opp badet? Dette bør du dokumentere før boligsalg Når boligen ikke stemmer med tegningene NS 3600:2025 – nye krav til tilstandsrapport ved kjøp og salg av bolig Energiattest og tilstandsrapport – en smart kombinasjon ved boligsalg

Ved omsetning av bolig oppfatter mange kjøpere tilstandsrapporten som en garanti for at alle feil og mangler er avdekket. Dette er en misforståelse. En tilstandsrapport er en systematisk, visuell og ikke-destruktiv gjennomgang av tilgjengelige bygningsdeler. Den gir et faglig begrunnet øyeblikksbilde av boligens tilstand på befaringstidspunktet – men den avdekker ikke nødvendigvis skjulte skader inne i lukkede konstruksjoner. Dette er en grunnleggende forutsetning i metodikken: Det foretas normalt ikke destruktive inngrep i konstruksjoner. Uten åpning av vegger, gulv og himlinger vil forhold inne i konstruksjonen ofte forbli skjult. Metodiske begrensninger i tilstandsrapporten I rom under terreng og i tilknytning til våtrom gjennomføres det normalt hulltaking for å kontrollere konstruksjonsoppbygging og måle fuktforhold. Dette gir et begrenset, men viktig innblikk i risikoutsatte konstruksjoner. For øvrige konstruksjoner – særlig yttervegger over terreng, takkonstruksjoner og loft – baserer vurderingen seg på visuelle observasjoner, fuktindikering og tilgjengelig inspeksjon. Dersom det ikke foreligger synlige symptomer, vil skjulte skader kunne passere uoppdaget. Typiske risikoforhold kan eksempelvis være: Manglende eller utilstrekkelig lufting bak kledning Fravær eller svikt i kapillærbrytende sjikt mellom grunnmur og bunnsvill Fuktopptrekk fra fundamenter Utilstrekkelig terrengfall og høy fuktbelastning fra omkringliggende vegetasjon Eldre konstruksjoner uten moderne fuktsikring Slike forhold kan indikere økt risiko, men skadeomfanget kan først fastslås ved åpning av konstruksjonen. Eksempel fra reklamasjonssak – skjult skadeomfang I en nylig reklamasjonssak ble det etter overtakelse avdekket spor etter skadedyr. Tilstandsrapporten beskrev begrenset lufting bak kledning, men uten nærmere vurdering av potensielle konsekvenser. Selger hadde heller ikke opplyst om skadedyr i egenerklæringsskjema. Ved nærmere inspeksjon ble det avklart at: Kun deler av tilbygg hadde begrenset lufting. Opprinnelig bygningsdel (oppført 1948) sto på fundamenter av murt naturstein (80–100 cm tykkelse). Tilbygg (fra 1999) var oppført på pusset ringmur av lettklinkerblokker. Kledningstype: Liggende weatherboard. Boligen ligger i lett hellende terreng, direkte tilknyttet blandingsskog. Ved åpning av konstruksjonen ble det avdekket omfattende skjulte forhold som verken kjøper eller selger hadde forstått omfanget av. Avdekket skadeomfang Treskadende insekter og fuktsvekkelse Det ble påvist: Fukt- og råteskadede bunnsviller Svekkede gulvbjelker nær yttervegg Råteskader i deler av krypkjeller Spor etter stripet borebille og råteborebille I de mest svekkede områdene var bunnsvillen i ferd med å gå i oppløsning. Det var ikke mulig å skille presist mellom skadeandel forårsaket av fukt og insekter, da treverket allerede var betydelig degradert. På generelt grunnlag gjelder: Treskadende insekter etablerer seg normalt i allerede fukt- eller råtesvekket trevirke. Råteborebiller angriper kun råteskadet tre. Stripet borebille kan også gjøre betydelig skade i splintved dersom bærekonstruksjonen består av dette. I denne saken fremsto insektene primært som et symptom på et langvarig fuktproblem. Skadeutviklingstid Den opprinnelige delen av boligen var oppført i 1948. Det var benyttet tjærepapp som kapillærbrytende sjikt mellom fundament og bunnsvill. Dersom man legger til grunn: Antatt levetid for tjærepapp: 30–40 år Manglende eller redusert lufting nederst på kledning Fuktopptrekk via fundamenter og tilstøtende støpt veranda er det sannsynlig at fuktsvekkelsen har utviklet seg over minimum 40–50 år. Omfanget av borebillespor underbygger en langvarig skadeprosess. Det er viktig å understreke at borebiller kun er aktive i sommerhalvåret, noe som innebærer at skadeutviklingen skjer gradvis over svært lang tid. Mus – sekundær problemstilling Det ble påvist: Spor etter mus på loft (både gamle og nye) Potespor i kjeller Eldre musebol på loft Pågående aktivitet inneværende sesong Mulige inntrekksveier: Åpen eller utilstrekkelig sikret kledning på tilbygg Gliper under kjellerdører Usikrede lufteluker Det ble ikke påvist svekket isolasjonsevne eller luktproblematikk på befaringstidspunktet. Hvorfor ble dette ikke avdekket i tilstandsrapporten? Fordi skadene befant seg inne i konstruksjonen. Uten åpning av vegger og svillsoner ville forholdene ikke vært synlige. Tilstandsrapporten hadde registrert begrenset lufting – et risikoforhold – men uten å konkretisere potensielle konsekvenser i tilstrekkelig grad. Det illustrerer en viktig problemstilling: En observasjon av risiko er ikke det samme som en påvist skade.Men risikoen kan indikere et betydelig skadepotensial. Økonomiske konsekvenser for kjøper Skjulte skader i bunnsvill og bærende konstruksjoner kan medføre: Utskifting av sviller og bjelkelag Midlertidig understøttelse av konstruksjon Demontering og remontering av kledning Terrengtiltak og forbedret drenering Etablering av korrekt lufting Skadedyrsanering Eventuelle advokatkostnader ved tvist Slike tiltak kan raskt beløpe seg til flere hundre tusen kroner, avhengig av omfang. Kjøpere bør derfor forstå at: Tilstandsrapporten reduserer risiko – den eliminerer den ikke. Eldre konstruksjoner innebærer iboende teknisk risiko. Kombinasjonen av alder, terrengforhold, manglende lufting og sviktende fuktsikring representerer et forhøyet skadepotensial. Anbefalte tiltak ved mistanke om skjulte skader Ved indikasjoner på: Manglende lufting Fuktsymptomer Spor etter skadedyr Avvik i bærende konstruksjoner bør man vurdere: Kontrollert åpning av konstruksjon. Kartlegging av fuktforhold. Utskifting av svekket trevirke. Eliminering av fuktårsak (kapillærbrytende sjikt, terrengfall, lufting). Vurdering av skadedyrsanering. Ved behov kan spesialfirma innen skadedyr benyttes for full kartlegging av angrep og aktivitetsnivå. Faglige ressurser: FHI – råteborebille: https://www.fhi.no/sk/skadedyrhandboka/biller/rateborebille/ FHI – stripet borebille: https://www.fhi.no/sk/skadedyrhandboka/biller/stripet-borebille/ FHI – skogmus og småskogmus: https://www.fhi.no/sk/skadedyrhandboka/gnagere/storskogmus/ https://www.fhi.no/sk/skadedyrhandboka/gnagere/smaskogmus/ Avsluttende vurdering Skjulte skader er en teknisk realitet i bygningsmassen – særlig i eldre boliger. De oppstår ofte som følge av langvarig fuktbelastning og utvikler seg over flere tiår før de blir synlige. For kjøper innebærer dette en økonomisk risiko som ikke alltid fullt ut fremkommer i en tilstandsrapport. Rapporten skal identifisere synlige avvik og risikoforhold, men kan ikke erstatte destruktiv undersøkelse. En informert kjøper bør derfor: Lese risikovurderinger nøye. Vurdere alder og konstruksjonsprinsipper. Forstå at enkelte forhold først avdekkes ved inngrep. Boligkjøp innebærer alltid en restusikkerhet. Forståelsen av denne usikkerheten er avgjørende for å kunne gjøre en forsvarlig økonomisk vurdering før kjøp. Velkommen til Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS! Om Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS leverer tilstandsrapporter, verditakseringer og tekniske vurderinger av boliger og næringseiendom.Selskapet har over 20 års erfaring fra bygge- og eiendomsbransjen og bistår både private, profesjonelle aktører og offentlige virksomheter. Med kompetanse forankret i både Norsk Takst og NITO, står selskapet som en solid og faglig sterk aktør i markedet – med kvalitet, pålitelighet og kundens trygghet i fokus. Med over 20 års erfaring fra byggebransjen, har Christian Amundsen en solid bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder og eiendomsmegler. Etter å ha utdannet seg som takstingeniør ved NBT (Norsk byggvurdering & Takstinstitutt) i 2005, har han kontinuerlig videreutviklet sin kompetanse gjennom kurs og sertifiseringer via Norsk Takst og NEAK. ​ Christian er kjent for sin grundighet og sitt engasjement for kvalitet. Han setter høye standarder for seg selv, både når det gjelder integritet og faglig dyktighet. Enten du trenger taksering av eiendommer eller kvalifisert rådgivning i byggeprosjekter, kan du være trygg på at Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS leverer pålitelig og profesjonell service. Denne artikkelen er utarbeidet med hjelp fra AI og gjennomgått av Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS Nyttige lenker TG2 og TG3 i tilstandsrapporten – hva betyr tilstandsgradene egentlig? Manglende dokumentasjon ved boligkjøp – hva betyr det egentlig? Når boligen ikke stemmer med tegningene Reklamasjonsrapport

Ved salg av bolig er det flere dokumenter som skal være på plass. To av de viktigste er tilstandsrapport og energiattest. Mange boligselgere er ikke klar over at disse med fordel kan bestilles samlet – ofte fra samme fagperson. Når den bygningssakkyndige som utfører tilstandsrapporten også utarbeider energiattesten, får du en helhetlig og faglig gjennomgang av boligen. Det gir et bedre grunnlag for korrekt energimerking og reduserer risikoen for feil eller mangelfulle opplysninger. Bedre kvalitet på energimerkingen En energiattest som er basert på faktisk gjennomgang av boligen, vil normalt være mer presis enn en attest som fylles ut uten befaring. Bygningssakkyndige har kompetanse til å vurdere blant annet: isolasjonsnivå vindustyper og glasskvalitet oppvarmingsløsninger ventilasjon og tekniske installasjoner Dette kan i mange tilfeller bidra til en mer korrekt – og noen ganger bedre – energiklasse, noe som er relevant informasjon for potensielle kjøpere. Energiattest ved kjøp av ny bolig Alle nye boliger skal energimerkes. Energimerkingen skal utføres av personer med nødvendige faglige kvalifikasjoner, i tråd med kravene i gjeldende forskrift. Typiske aktører som kan utarbeide energiattest er: takstkonsulenter rådgivende ingeniører andre fagpersoner som oppfyller kompetansekravene Som boligkjøper bør du kontrollere at energiattest følger med ved overtakelse. Dersom den mangler, er det viktig å være klar over at ansvaret for å levere energiattest ligger hos utbygger. Avansert energiattest gir riktigere energimerke Dersom boligen er oppgradert etter byggeår, for eksempel med: nye vinduer etterisolering varmepumpe forbedrede tekniske anlegg kan det være en fordel å benytte den avanserte varianten av energiattesten. Denne gir mulighet til å registrere faktiske forbedringer, og gir dermed et mer korrekt bilde av boligens energiytelse. Når bør du bruke fagperson? Den avanserte energiattesten stiller krav til detaljkunnskap om boligens konstruksjon og tekniske løsninger. Det kan være utfordrende å ha full oversikt over forhold som: produksjonsår og type vinduer glassoppbygning og areal isolasjonstykkelser varmesystemer og styring I slike tilfeller vil det være hensiktsmessig å benytte profesjonell bistand. Fagpersoner med riktig kompetanse kan foreta befaring, samle nødvendig dokumentasjon og sikre at energiattesten blir korrekt utfylt. En tryggere salgsprosess Korrekt energiattest gir økt forutsigbarhet for både kjøper og selger, og bidrar til en ryddig og profesjonell salgsprosess. Når energiattest og tilstandsrapport ses i sammenheng, får man et bedre beslutningsgrunnlag og reduserer risikoen for misforståelser i ettertid. Søkeord: boligsalg tilstandsrapport, energiattest Velkommen til Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS! Om Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS leverer tilstandsrapporter, verditakseringer og tekniske vurderinger av boliger og næringseiendom.Selskapet har over 20 års erfaring fra bygge- og eiendomsbransjen og bistår både private, profesjonelle aktører og offentlige virksomheter. Med kompetanse forankret i både Norsk Takst og NITO, står selskapet som en solid og faglig sterk aktør i markedet – med kvalitet, pålitelighet og kundens trygghet i fokus. Med over 20 års erfaring fra byggebransjen, har Christian Amundsen en solid bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder og eiendomsmegler. Etter å ha utdannet seg som takstingeniør ved NBT (Norsk byggvurdering & Takstinstitutt) i 2005, har han kontinuerlig videreutviklet sin kompetanse gjennom kurs og sertifiseringer via Norsk Takst og NEAK. ​ Christian er kjent for sin grundighet og sitt engasjement for kvalitet. Han setter høye standarder for seg selv, både når det gjelder integritet og faglig dyktighet. Enten du trenger taksering av eiendommer eller kvalifisert rådgivning i byggeprosjekter, kan du være trygg på at Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS leverer pålitelig og profesjonell service. boligsalg tilstandsrapport Denne artikkelen er utarbeidet med hjelp fra AI og gjennomgått av Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS Nyttige lenker Tilstandsrapport eller boligsalgsrapport? Dette betyr begrepene NS 3600:2025 – nye krav til tilstandsrapport ved kjøp og salg av bolig Solceller ved boligkjøp – dette bør du undersøke før du legger inn bud Når boligen ikke stemmer med tegningene Egenerklæringsskjema ved boligsalg – alt du må vite Tilstandsrapport

En dom fra Borgarting lagmannsrett har nylig tydeliggjort hvor avgjørende faglig kompetanse og presise vurderinger er i tilstandsrapporter. Dommen viser at både valg av tilstandsgrad (TG) og måten avvik beskrives på har stor betydning for rettsutfallet – og for hvem som må bære kostnadene når feil oppdages i ettertid. For boligkjøper kan mangelfulle rapporter føre til store økonomiske tap. For takstmannen kan det bety erstatningsansvar og tapt omdømme. Felles for begge parter er at den billigste løsningen raskt kan bli den dyreste. Dommen fra Borgarting – en viktig påminnelse til bransjen I saken hadde den bygningssakkyndige omtalt et underdimensjonert tak som at det “kan være” svakt og at det “ikke kan utelukkes” behov for forsterkning – til tross for tydelige synlige tegn på alvorlige svakheter. Retten mente dette var en klar underkommunisering av risiko og fastslo at forholdet skulle vært gitt TG 3. Lagmannsretten mente formuleringene bar preg av bagatellisering, og kjøper ble tilkjent prisavslag. Dette viser at faglig tyngde, tydelig språk og presis vurdering er helt avgjørende. En rapport skal ikke skape tvil – den skal gi klarhet. Når faglig grundighet veier tyngre enn feil TG Et interessant poeng fra dommen var at våtrommene i boligen var gitt TG 2, men retten mente de objektivt sett tilsa TG 3 etter NS 3600:2018. Likevel fikk ikke kjøper medhold, fordi rapportens beskrivelser var så tydelige og faglig solide at kjøper ikke kunne ha misforstått risikoen. Dette viser at faglig styrke og tydelig kommunikasjon kan veie opp for en formell feil i TG-vurderingen. Det er derfor ikke tallene alene som avgjør, men den bygningssakkyndiges evne til å forklare og dokumentere forholdene på en måte som gir kjøper reell innsikt. Når et “nei” blir kostbart Et annet punkt i saken gjaldt det elektriske anlegget. Takstmannen krysset av “nei” på behov for utvidet el-kontroll, til tross for manglende dokumentasjon for tidligere ombygging. Retten konkluderte med at dette skapte en uriktig trygghetfor kjøper, og ga grunnlag for prisavslag. Dette viser at det ikke er rom for antakelser eller usikkerhet. Når dokumentasjon mangler, skal det tydelig fremgå – og en anbefaling om videre kontroll skal gis. Samarbeid med Elektro365 AS – faglig forankret el-kontroll For å sikre høy kvalitet og redusere risikoen for feilvurderinger, har Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS inngått samarbeidsavtale med Elektro365 AS, som leverer utvidet el-kontroll etter NEK 405-2-3. Denne kontrollen brukes som faglig grunnlag i våre tilstandsrapporter og utføres av sertifiserte elektrofagpersoner i henhold til DNV-sertifiseringsordningen. DNV er verdens ledende selskap innen sertifisering og teknisk rådgivning, og NEK 405-2-3 er den nasjonale standarden for tilstandsvurdering av elektriske anlegg ved avhending. Kontrollene gjennomføres i samsvar med NS-EN ISO/IEC 17024, som stiller krav til både kompetanse og faglig integritet hos de som utfører arbeidet. Ny forskrift og økende behov for el-kontroll Da ny forskrift til Avhendingslova trådte i kraft 1. juni 2022, var målet å gi kjøper bedre informasjon om eiendommens tilstand. Forskriften har imidlertid ikke sikret at elanleggets tilstand beskrives godt nok i rapportene. Resultatet er at antall tvister knyttet til feil og mangler ved elanlegg har økt kraftig. Dette skyldes at mange rapporter ikke gir en faglig vurdering av elanlegget utover visuell observasjon. Den nye standarden NEK 405-2-3 er derfor utviklet for å tette dette gapet – ved å gi en strukturert, teknisk vurdering av elanlegg, ekominstallasjoner og tilknyttet utstyr i bolig. Dette gir både kjøper og selger et bedre beslutningsgrunnlag og skaper større forutsigbarhet i bolighandelen. Vi anbefaler utvidet el-kontroll ved alle boligsalg Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS anbefaler alle boligselgere å utføre en utvidet el-kontroll (NEK 405-2-3) i forbindelse med boligsalg. Dette er den eneste måten å sikre at elanleggets tilstand blir dokumentert på et faglig forsvarlig nivå – slik at både selger og kjøper får en fullverdig og rettssikker tilstandsrapport. En gjennomført NEK 405-2-3-kontroll bidrar til å: redusere risikoen for etterfølgende tvister, gi trygghet til både kjøper og selger, og dokumentere at elanlegget tilfredsstiller gjeldende krav. Selgers dokumentasjon er avgjørende Et annet vesentlig punkt for en trygg og komplett tilstandsrapport er selgers egen dokumentasjon.Mangel på dokumentasjon for utførte arbeider er en gjenganger i mange tvistesaker, særlig ved oppussing, ombygging og tekniske installasjoner. Vi anbefaler derfor at selger alltid fremlegger tilgjengelig dokumentasjon fra utførte arbeider, og at det gis en tydelig beskrivelse av hva som faktisk er gjort – inkludert tidspunkt, omfang, entreprenør og eventuelle godkjenninger. God dokumentasjon gjør at: takstmannen kan gi en mer presis vurdering av tilstandsgrad, kjøper får tillit til opplysningene, og risikoen for etterfølgende uenighet reduseres betraktelig. En ryddig og godt dokumentert salgsprosess er både i selgers og kjøpers interesse, og gir tilstandsrapporten langt høyere verdi som beslutningsgrunnlag. Sertifiseringskrav og kvalitetssikring For å kunne gjennomføre el-kontroller etter NEK 405-2-3 kreves det at fagpersonen: Har fagbrev som elektriker Kan dokumentere minst 3 års relevant praksis Har årlig FSE-sikkerhetsopplæring Har bestått DNVs elektroniske eksamen Er tilknyttet sertifisert foretak registrert i Elvirksomhetsregisteret Sertifikatet gjelder i 5 år og forutsetter årlig rapportering om faglig oppdatering, utførte oppdrag og eventuelle klagesaker. Dette sikrer at arbeidet utføres av fagfolk som er kontinuerlig oppdatert og kvalitetssikret. Derfor bør du velge faglig tyngde fremfor lav pris Å velge den rimeligste takstmannen kan virke fristende – men det kan raskt bli en dyr erfaring. En grundig og sertifisert fagperson med tverrfaglig samarbeid innen bygg og elektro gir trygghet, dokumentasjon og juridisk forutsigbarhet. Hos Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS legger vi vekt på: Faglig etterrettelighet og dokumenterte vurderinger Samarbeid med sertifiserte fagfolk innen elektro Rapportering etter gjeldende standarder (TEK, NS 3600, NS 3424, NS3940, og Forskrift til avhendingslova - Tryggere Bolighandel) Formidling av tekniske forhold på en måte som både kjøper og selger forstår Avslutning Boligmarkedet blir stadig mer krevende, og kjøperne har høyere forventninger til dokumentasjon og trygghet. En tilstandsrapport skal være mer enn et minimumskrav – den skal være et pålitelig faglig dokument. Ved å velge en takstmann med faglig tyngde, solid samarbeid og sertifiserte partnere får du en rapport som tåler både tidens tann og rettens vurdering – og som sikrer at salgsprosessen blir trygg for alle parter. Velkommen til Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS! Om Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS leverer tilstandsrapporter, verditakseringer og tekniske vurderinger av boliger og næringseiendom.Selskapet har over 20 års erfaring fra bygge- og eiendomsbransjen og bistår både private, profesjonelle aktører og offentlige virksomheter. Med kompetanse forankret i både Norsk Takst og NITO, står selskapet som en solid og faglig sterk aktør i markedet – med kvalitet, pålitelighet og kundens trygghet i fokus. Med over 20 års erfaring fra byggebransjen, har Christian Amundsen en solid bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder og eiendomsmegler. Etter å ha utdannet seg som takstingeniør ved NBT (Norsk byggvurdering & Takstinstitutt) i 2005, har han kontinuerlig videreutviklet sin kompetanse gjennom kurs og sertifiseringer via Norsk Takst og NEAK. ​ Christian er kjent for sin grundighet og sitt engasjement for kvalitet. Han setter høye standarder for seg selv, både når det gjelder integritet og faglig dyktighet. Enten du trenger taksering av eiendommer eller kvalifisert rådgivning i byggeprosjekter, kan du være trygg på at Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS leverer pålitelig og profesjonell service. Denne artikkelen er utarbeidet med hjelp fra AI og gjennomgått av Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS. Det tas forbehold om mulige feil eller endringer i lover, forskrifter og standarder. Nyttige lenker Hva betyr tilstandsgradene? – TG1, TG2 og TG3 forklart TG2 og TG3 i tilstandsrapporten – hva betyr tilstandsgradene egentlig? Når enkeltavvik skjuler helheten Rapportdatoen avgjør – nye regler for tilstandsrapporter i 2026 Endringer i forskrift til avhendingslova 2026 Tilstandsrapport

Mange står i et veikryss: Bør man vente med energieffektivisering til nye EU-direktiv er på plass, eller er det smartere å begynne oppgraderingen umiddelbart? Svaret er klart: det lønner seg å starte nå. Ved å utføre tiltak stegvis – og prioritere de som gir størst effekt først – kan du både redusere strømregning og sikre god komfort, uavhengig av hva fremtidige krav måtte bli. 1. Start med tiltak som gir mest effekt – gjerne selv Begynn oppgraderingen med det som virkelig utgjør en forskjell: vinduer, dører og loft. Vinduer og dører er ofte det største varmetapspunktet. Selv om de dekker mindre areal enn veggene, gir de ofte høyere energitap per kvadratmeter. Loft etterisolering er en relativt rimelig jobb og kan ofte gjøres selv – viktig bare at dampsperren ikke er skadet, f.eks. av downlights. Isolasjon rundt loftsluken og tetting av lister ved gulv-vegger og tak-vegger gir gode resultater uten store kostnader. 2. Involver energirådgiver for større tiltak Når du har gjort de enkleste tiltakene, er det klokt å hente inn en energirådgiver: En profesjonell kan sørge for riktig balanse mellom isolasjon og ventilasjon, og unngå fuktskader. Ved større tiltak som etterisolering av vegger eller nytt tak, får du en målrettet plan for hva som bør gjøres først — og hvilken effekt du kan forvente. 3. Tenk langsiktig – og sjekk støtteordninger nå Det finnes økonomisk støtte til energieffektivisering: Enova gir støtte til tiltak som varmepumpe, solcelleanlegg og styringssystemer odyssee-mure.euFuturehome. Norge har også støtteordninger for helhetlig energioppgradering, inntil NOK 100 000–150 000 i subsidier, i tillegg til gratis rådgivning og lån via Husbanken Wikipedia. Eksperter mener at investeringskostnader i kombinasjon med støtteordninger og energisparing kan skape et slags “skjult kraftverk” i norske boliger – med potensiale for enorme effekter på energiforbruk og strømpriser SINTEF. 4. Solceller gir ikke nødvendigvis “quick fix” Solenergi virker attraktivt, men krever riktig timing: Solcellepaneler produserer ofte mest når behovet er lavest – og få har batteri til energilagring. Nedbetalingstiden er ofte 15–20 år, selv med dagens strømpriser. På eldre boliger er det smart å vente med solcelleinstallasjonen til taket uansett skal skiftes — det sparer både tid, arbeid og penger. 5. Ikke prøv å omgå regelverket – det lønner seg ikke Noen vurderer å omklassifisere boligen som hytte for å unngå strenge energikrav. Det frarådes: Bruksendring krever dispensasjon fra reguleringsplan og kan skape langvarige komplikasjoner, både juridiske og praktiske, ved senere salg Schneider Electric Blog. Det finnes heller ikke god dekning for forventning om bedre støtteordninger i nær fremtid – så planlegg med dagens ordninger. 6. Veikart fremover: Begynn nå, håndter etter behov For boliger bygget etter 2010 kan det hende du slipper unna med mindre tiltak. For eldre bygg er sannsynligheten høy for omfattende oppgradering. Ikke vent i fem år med å spare på energiregningen – start i dag. Håndverkere er allerede det presset, så en tidlig start kan også sikre raskere framdrift. Er det verdt å vente med energitiltak – eller bør du starte nå? Debatten rundt energieffektivisering er preget av usikkerhet knyttet til kommende EU-direktiv og nasjonale krav. Mange boligeiere er i tvil om det er lurt å investere nå – eller vente til reglene blir helt klare. Men ifølge Huseierne.no er det liten grunn til å utsette tiltak som allerede gir dokumentert effekt og reduserer energikostnader umiddelbart. Blant de tydelige rådene som trekkes frem, er viktigheten av å ha en konkret plan – og begynne med det som gir mest igjen for innsatsen: Etterisolering av loft, utskifting av gamle vinduer og tetting av trekkpunkter i boligen. Dette er tiltak som kan gjennomføres uavhengig av kommende regelverk, og som gir umiddelbare besparelser på strømregningen. Byggteknisk rådgiver Anders Stensrud peker i artikkelen på at energitapet fra en typisk norsk bolig allerede i dag er unødvendig høyt – og at hvert år du venter, er et år med unødvendige energikostnader. Han advarer også mot å undervurdere kompleksiteten i fremtidige krav, som trolig vil treffe de fleste boliger bygget før 2010. Videre trekkes det frem at det kan bli økende press på håndverkere fremover, særlig når nye regler trer i kraft og flere boligeiere skal konkurrere om samme kapasitet. Det betyr at det både økonomisk og praktisk er lurt å komme i gang før alle andre gjør det. (Kilde: Huseierne.no – energitiltak i boligen) Hytter og fritidsboliger: Gjelder reglene her også? Et vanlig spørsmål er: Kan man omregistrere boligen til hytte for å slippe unna energikrav? Svaret er klart: Nei – og det er en dårlig idé. En slik bruksendring er ofte i strid med reguleringsplanen, og krever dispensasjon fra plan- og bygningsloven – noe som sjelden innvilges. Hvis du mot formodning får godkjent omregistrering, er det ikke sikkert du får endret tilbake senere, noe som kan påvirke boligens verdi ved salg. Regelverket er tydelig: Hvis boligen brukes til helårsbosetting, regnes det som en bolig – ikke en hytte. Å forsøke å «omgå» fremtidige krav ved å endre bruken av boligen anbefales ikke. Det skaper mer juridisk usikkerhet enn energigevinst. Press på håndverkere – enda en grunn til å starte nå Et stort antall boliger må oppgraderes i årene fremover. Det betyr økende etterspørsel etter fagfolk: Allerede i dag er det riktig rift om håndverkere, særlig de som kan energitiltak og etterisolering. Å være tidlig ute kan spare deg både tid og penger – og sikre deg kompetente fagfolk før trykket øker. Oppsummering God orden i hjemmet handler ofte om å begynne med det mest effektive først: Bytt ut utette vinduer/dører og etterisoler loft Få en plan via energirådgiver Dra nytte av tilgjengelige støtteordninger Prioriter energitiltak fremfor solceller – i riktig rekkefølge Planlegg langsiktig – ikke forsøm boligens behov for god isolasjon og helsebringende ventilasjon Nyttige lenker Solceller ved boligkjøp – dette bør du undersøke før du legger inn bud Slik kan du effektivt etterisolere boligen din Slik klargjør du boligen for høst og vinter – en faglig sjekkliste Energiattest og tilstandsrapport – en smart kombinasjon ved boligsalg Når varmepumpen blir mer enn bare oppvarming – nå kan den også lagre varme Smarthusløsninger – hva gir faktisk verdi i hverdagen? Kilder: Huseierne.no – energitiltak i boligen Velkommen til Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS! Med over 20 års erfaring fra byggebransjen, har Christian Amundsen en solid bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder og eiendomsmegler. Etter å ha utdannet seg som takstingeniør ved NBT (Norsk byggvurdering & Takstinstitutt) i 2005, har han kontinuerlig videreutviklet sin kompetanse gjennom kurs og sertifiseringer via Norsk Takst og NEAK. ​ Christian er kjent for sin grundighet og sitt engasjement for kvalitet. Han setter høye standarder for seg selv, både når det gjelder integritet og faglig dyktighet. Enten du trenger taksering av eiendommer eller kvalifisert rådgivning i byggeprosjekter, kan du være trygg på at Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS leverer pålitelig og profesjonell service.

Når du skal selge bolig, er egenerklæringsskjemaet et av de aller viktigste dokumentene du som selger må fylle ut. Dette skjemaet er like viktig som tilstandsrapporten, og gir kjøperen verdifull informasjon om boligen. En korrekt og grundig utfylt egenerklæring kan både øke tilliten hos kjøper og redusere risikoen for konflikter og krav i ettertid. Samtidig er det et krav for å kunne tegne boligselgerforsikring. Hva er egenerklæringsskjema ved boligsalg? Egenerklæringsskjemaet er et juridisk dokument hvor selger opplyser om kjente feil, mangler og forhold ved boligen. Det er her du, som eier, deler det du vet om boligens tilstand utover det som fremgår av tilstandsrapporten. Skjemaet brukes sammen med tilstandsrapporten og salgsoppgaven for å gi en mest mulig komplett beskrivelse av boligen. Hvorfor er egenerklæringsskjema viktig? Det er en del av lovpålagt opplysningsplikt etter avhendingsloven. Det danner grunnlag for vurderinger fra takstmann og eiendomsmegler. Det er en forutsetning for å kunne tegne boligselgerforsikring. En feil eller mangelfull egenerklæring kan føre til at du som selger blir økonomisk ansvarlig i ettertid – enten gjennom erstatningskrav fra kjøper eller tap av forsikringsdekning. Hva spørres det om i egenerklæringsskjema? Kjente feil, skader eller mangler på boligen Tidligere eller nåværende fuktproblemer, spesielt på bad og våtrom Råte, sopp, skadedyr eller lignende Skader som følge av brann eller vann Arbeid som er gjort av deg selv eller av fagfolk – og om det finnes dokumentasjon på dette Kjenner du til ulovlige arbeider, som elektriske installasjoner eller rørarbeid? Er det gjort arbeider uten søknad eller ferdigattest? Vanlige feil i egenerklæringsskjema – dette må du unngå Glemme små skader: Selv små lekkasjer eller tidligere fukt må oppgis, selv om det er utbedret. Undervurdere betydningen av egeninnsats: Har du selv montert kjøkkenvifte, byttet blandebatteri eller utført småarbeid på det elektriske? Dette må oppgis, uansett hvor lite det virker. Anta at noe er uviktig: Det er ikke opp til deg å vurdere om noe er “betydelig” eller “irrelevant”. Opplys heller én gang for mye enn én gang for lite. Samsvarer ikke med tilstandsrapport: Dersom det står i tilstandsrapporten at det er tegn til fukt på badet, må det også kommenteres i egenerklæringen. Hva skjer om du oppgir feil eller utelater informasjon? Du kan bli gjort økonomisk ansvarlig for skjulte feil eller mangler som du visste om, men ikke opplyste om. Boligselgerforsikringen kan avkortes eller avslås, noe som betyr at du må dekke hele eller deler av eventuelle krav selv. Kjøper kan gå til sak, kreve prisavslag eller i alvorlige tilfeller heving av kjøpet. Må jeg ha en egenerklæringsskjema? For å få innvilget boligselgerforsikring (ofte kalt eierskifteforsikring), krever forsikringsselskapet at egenerklæringsskjemaet er nøyaktig og fullstendig utfylt. Dersom du utelater informasjon – bevisst eller ubevisst – kan forsikringsselskapet nekte å dekke eventuelle krav. Slik fyller du ut egenerklæringsskjema riktig – steg for steg Sett av god tid. Les gjennom hele skjemaet før du begynner. Sjekk dokumentasjonen. Finn frem fakturaer, samsvarserklæringer og gamle tilstandsrapporter. Vær ærlig. Oppgi alt du vet – også ting som er utbedret. Sjekk mot tilstandsrapporten. Er det samsvar mellom det takstmannen har funnet og det du oppgir? Er du i tvil? Spør. Kontakt megler, takstmann eller forsikringsselskapet hvis noe er uklart. Ofte stilte spørsmål om egenerklæringsskjema Må jeg oppgi feil som er reparert? Ja. Selv om skaden er utbedret, skal det oppgis. Du kan legge til at det er reparert og når. Hva om jeg ikke vet noe om tidligere feil? Da skriver du det. Skjemaet handler om hva du faktisk vet. Kan jeg bli ansvarlig hvis jeg har fylt ut feil ved et uhell? Det kommer an på. Hvis du burde ha visst, kan du bli ansvarlig. Er det åpenbart en feil, vurderes det mildere. Derfor er det viktig å være grundig. Oppsummering: Slik sikrer du deg Fyll ut egenerklæringsskjemaet grundig og ærlig Oppgi alt – også tidligere feil og egeninnsats Sørg for at opplysningene samsvarer med tilstandsrapport og annen dokumentasjon Skjemaet er ikke bare for kjøpers skyld – det beskytter også deg som selger Les også: Egenerklæringsskjema - Norsk Takst Hva betyr tilstandsgradene? – TG1, TG2 og TG3 forklart Nye regler for salg av bolig Øk boligverdien med nyere tilstandsrapport Velkommen til Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS! Med over 20 års erfaring fra byggebransjen, har Christian Amundsen en solid bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder og eiendomsmegler. Etter å ha utdannet seg som takstingeniør ved NBT (Norsk byggvurdering & Takstinstitutt) i 2005, har han kontinuerlig videreutviklet sin kompetanse gjennom kurs og sertifiseringer via Norsk Takst og NEAK. ​ Christian er kjent for sin grundighet og sitt engasjement for kvalitet. Han setter høye standarder for seg selv, både når det gjelder integritet og faglig dyktighet. Enten du trenger taksering av eiendommer eller kvalifisert rådgivning i byggeprosjekter, kan du være trygg på at Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS leverer pålitelig og profesjonell service. Nyttige lenker Når boligen ikke stemmer med tegningene NS 3600:2025 – nye krav til tilstandsrapport ved kjøp og salg av bolig Manglende dokumentasjon ved boligkjøp – hva betyr det egentlig? Tilstandsrapport eller boligsalgsrapport? Dette betyr begrepene Når enkeltavvik skjuler helheten Tilstandsrapport

Når du skal kjøpe eller selge bolig, er tilstandsgrader (TG) svært viktig. I tilstandsrapporten får hver bygningsdel en vurdering fra TG0 til TG3, som sier noe om boligens helsetilstand. Noen vil ha nytte av å vite hva dette betyr før visning, ved budrunder og i samarbeid mellom kjøper og selger. Hva er tilstandsgrader (TG)? I Norge brukes Norsk Standard NS 3600 for tilstandsrapport ved boligsalg. Hver bygningsdel – som tak, vinduer, bad og elektriske anlegg – vurderes mot et referansenivå. Klassifiseringen er slik: TG0 – Ingen avvik TG1 – Mindre eller moderate avvik TG2 – Vesentlige avvik TG3 – Stort eller alvorlig avvik TGiU – Ikke undersøkt/utilgjengelig Formålet med TG-skalaen er å gi en konsekvent og lett forståelig vurdering av hva som faktisk må utbedres – både på kort og lang sikt. Hva betyr tilstandsgrad 1 (TG1)? TG1 – Mindre eller moderate avvik Indikerer normal bruksslitasje, ingen alvorlige feil Ingen umiddelbare reparasjonsbehov Eksempler: mindre riper, noe malingsflass eller svak slitasje på gulv Hva bør du gjøre? Vanligvis ingenting – men dokumenter det gjerne som vedlikeholdsårsak Verken kjøper eller selger trenger å forholde seg til kostbare tiltak 🔍 TG1 beskrives av Sem & Johnsen som «teknisk i orden, men med bruksslitasje. Hva betyr tilstandsgrad 2 (TG2)? TG2 – Vesentlige avvik Målrettet reparasjonsbehov innen kort tid (ofte noen år) Kan skyldes aldersslitasje, svak konstruksjon eller mindre skade Eksempler: ventiler i fasaden som tettes opp, noe vannskade, isolasjon som svekkes Hva bør du gjøre som kjøper eller selger? Kjøper: Vurder ekstra kostnad i budet, innhent prisoverslag Selger: Utfør enkle tiltak før salg for bedre tilstand (se tips nedenfor) 🔍 Norsk takst forklarer at TG2 betyr avvik som på sikt krever oppgradering Hva betyr tilstandsgrad 3 (TG3)? TG3 – Store eller alvorlige avvik Umiddelbart eller svært snart behov for utbedring Kan omfatte funksjonssvikt, skade eller brudd på forskriftskrav Eksempler: råteskadde bjelker, lekk tak, elektrisk anlegg uten elgodkjenning Hva bør du gjøre? Kjøper: Vurder totalpris vs. reparasjonskostnad. Få fagfolk vurdert utbedring. Selger: Reparér dersom mulig og skaff dokumentasjon – vektlegges i salgsprosess 🔍 Norsk takst og EIE beskriver TG3 som avvik som kan utgjøre helse- eller livsfare TG0 og TGiU – Oversikt og unntak TG0 betyr nærmest «som ny», ingen avvik eller slitasje. Svært sjelden for gamle boliger TGiU brukes når deler ikke er inspisert – f.eks. loft uten ståhøyde eller utilgjengelig krypkjeller Hva betyr TGiU – Tilstandsgrad ikke undersøkt? TGiU betyr at takstmannen ikke har hatt mulighet til å kontrollere bygningsdelen og dermed ikke kan sette noen tilstandsgrad (f.eks hulltaking). Det gjelder spesielt for skjulte konstruksjoner der undersøkelse forutsetter inngrep. For kjøper betyr dette økt usikkerhet. Du har ingen garanti for hva som skjuler seg bak veggen, og det kan komme frem feil etter overtakelse. Derfor anbefaler mange fagmiljøer, som Norsk takst, at kjøpere vurderer å be om ytterligere undersøkelser – særlig ved eldre våtrom. Hvorfor er tilstandsgrader viktig for kjøpere og selgere? For kjøpere For selgere Viser teknisk tilstand Synliggjør vedlikeholdsbehov Viktig i budrunde Kan få høyere pris ved dokumentert utbedring Grunnlag for tilstandsrapport Reduserer risiko for etterfølgende krav De fleste bruktboliger har TG1 og TG2. TG3 er et rødt flagg – og bør alltid vurderes nøye før kjøp. Tips til hva du kan gjøre ved TG2 og TG3 Forbered visning – utbedre enkle TG2-avvik (f.eks. tette sprekker, feste løse deler) Innhent fagfolk – få tilbud og dokumentasjon før salg Les kommentarer nøye – takstmannens forklaringer gir kontekst Planlegg etter overtakelse – kartlegg utbedringsbehov Vurder verditap – TG2 på våtrom kan trekke mer enn på andre rom, f.eks. TG2 på kjøkken er mindre kritisk enn på bad Til boligselger: Derfor bør du få tilstandsrapport før du legger boligen ut for salg Mange bestiller tilstandsrapport først når boligen skal legges ut for salg – ofte gjennom eiendomsmegler. Men det kan være en stor fordel å få rapporten i god tid før salgsprosessen starter. En tidlig tilstandsrapport gir deg oversikt over eventuelle feil, mangler eller vedlikeholdsbehov. Da har du mulighet til å rette opp i avvik – som TG2 eller TG3 – før visning, noe som kan forbedre både inntrykket og salgsprisen. Det gir også trygghet i budrunden og reduserer risiko for prisavslag eller konflikter i ettertid. Når rapporten bestilles via megler, er det ofte fordi det er et formelt krav for å legge ut boligen, og da er det gjerne for sent å gjøre utbedringer. Du ender opp med å selge “som den er”, og mister muligheten til å forbedre boligens tekniske inntrykk. Kort oppsummert: Bestill tilstandsrapport tidlig – da har du tid og kontroll. Ikke vent til det haster. Trenger du en tilstandsrapport eller har noen spørsmål? Snakk med en dyktig takstmann. Har du spørsmål om en tilstandsrapport du har fått? Trenger du hjelp med klage på TG? Jeg hjelper deg gjerne! Velkommen til Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS! Med over 20 års erfaring fra byggebransjen, har Christian Amundsen en solid bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder og eiendomsmegler. Etter å ha utdannet seg som takstingeniør ved NBT (Norsk byggvurdering & Takstinstitutt) i 2005, har han kontinuerlig videreutviklet sin kompetanse gjennom kurs og sertifiseringer via Norsk Takst og NEAK. ​ Christian er kjent for sin grundighet og sitt engasjement for kvalitet. Han setter høye standarder for seg selv, både når det gjelder integritet og faglig dyktighet. Enten du trenger taksering av eiendommer eller kvalifisert rådgivning i byggeprosjekter, kan du være trygg på at Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS leverer pålitelig og profesjonell service. Nyttige lenker Faglig tyngde fremfor lav pris – slik unngår du dyre feil ved boligsalg TG2 og TG3 i tilstandsrapporten – hva betyr tilstandsgradene egentlig? Når enkeltavvik skjuler helheten Rapportdatoen avgjør – nye regler for tilstandsrapporter i 2026 Endringer i forskrift til avhendingslova 2026 Tilstandsrapport Kilder Direktoratet for byggkvalitet – Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) Standard Norge – Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig (NS 3600)

Regjeringen har foreslått endringer i eiendomsmeglingsloven for å styrke forbrukervernet ved kjøp og salg av bolig. Forslaget innebærer blant annet forbud mot hemmelige bud, innføring av minstefrister i budrunder og skjerpet ansvar for eiendomsmeglere. Målet er å gjøre bolighandelen tryggere og mer oversiktlig for både kjøpere og selgere. Forbud mot hemmelige bud En av de mest sentrale endringene er forbudet mot hemmelige bud. Dette innebærer at budgivere ikke lenger kan be om at budet kun formidles til selger, uten at andre interessenter får kjennskap til det. Hensikten er å sikre en åpen og rettferdig budrunde, hvor alle parter har lik tilgang til informasjon. Minstefrist i budrunder Det foreslås også å innføre en minstefrist på 30 minutter for bud i budrunder. Dette skal gi både selger og andre potensielle kjøpere tilstrekkelig tid til å vurdere budene og unngå forhastede beslutninger. Tiltak mot kupping Kupping, hvor kjøpere kontakter selger direkte med bud før visning eller budrunde, er en utfordring i enkelte boligmarkeder. Regjeringen foreslår at eiendomsmeglere skal fraråde selgere å akseptere slike bud uten å gjennomføre en ordinær budrunde. Huseierne mener imidlertid at dette ikke er tilstrekkelig, og har foreslått en angrerett for selgere som aksepterer kuppbud. Skjerpet ansvar for eiendomsmeglere Forslaget innebærer også skjerpet ansvar for eiendomsmeglere og deres foretak. Dette inkluderer strengere krav til kontroll og vurdering av ansatte, samt økt tilsyn fra Finanstilsynet. Formålet er å sikre at eiendomsmeglere utfører sitt arbeid på en profesjonell og ansvarlig måte, til fordel for forbrukerne. Hva betyr dette for deg? Som boligkjøper eller selger vil de foreslåtte endringene kunne gi en tryggere og mer forutsigbar bolighandel. Åpne budrunder og skjerpet ansvar for eiendomsmeglere skal bidra til å redusere konflikter og misforståelser. Det er viktig å være oppmerksom på disse endringene og hvordan de kan påvirke din rolle i en bolighandel. Lovforslaget er forventet å bli behandlet i Stortinget i løpet av våren 2025, med ikrafttredelse fra 1. januar 2026. For mer informasjon og detaljer om lovforslaget, kan du lese Huseiernes artikkel her: Tryggere bolighandel med ny lov om eiendomsmegling. Velkommen til Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS! Med over 20 års erfaring fra byggebransjen, har Christian Amundsen en solid bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder og eiendomsmegler. Etter å ha utdannet seg som takstingeniør ved NBT (Norsk byggvurdering & Takstinstitutt) i 2005, har han kontinuerlig videreutviklet sin kompetanse gjennom kurs og sertifiseringer via Norsk Takst og NEAK. ​ Christian er kjent for sin grundighet og sitt engasjement for kvalitet. Han setter høye standarder for seg selv, både når det gjelder integritet og faglig dyktighet. Enten du trenger taksering av eiendommer eller kvalifisert rådgivning i byggeprosjekter, kan du være trygg på at Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS leverer pålitelig og profesjonell service. Nyttige lenker Selge bolig? Høyesterett skjerper kravene til opplysningsplikt Selgers ansvar ved salg av bolig: En praktisk guide Nye regler for salg av bolig Selge selv uten megler eller velge eiendomsmegler? Tilstandsrapport

Hvordan forhåndstakst bidrar til boligflipping Tenk deg at du ønsker å flippe en bolig, men mangler egenkapital til både kjøp og oppussing. Ved å bruke en forhåndstakst kan du få banken til å gi deg et høyere lån basert på den fremtidige verdien av boligen etter oppgraderinger. La oss si du kjøper en bolig for 3 millioner kroner og planlegger å bruke 500 000 kroner på renovering. En forhåndstakst anslår at boligens verdi etter oppussing vil være 4 millioner kroner. Banken bruker denne fremtidige verdien som grunnlag for å vurdere lånesikkerheten. I stedet for å låne ut kun basert på dagens verdi, kan banken gi deg et lån som dekker både kjøpsprisen og oppussingskostnadene, fordi de ser at prosjektet har et klart økonomisk potensial. Denne tilnærmingen gir deg muligheten til å gjennomføre boligflippen selv om du ikke har de nødvendige midlene i utgangspunktet. Forhåndstakst er et uvurderlig verktøy for alle som driver med boligflipping – kjøp, renovering og salg av boliger med mål om fortjeneste. Ved å gi en fremtidsrettet verdi av eiendommen etter oppussing, hjelper forhåndstaksten deg med å sikre finansiering, planlegge smartere og redusere risiko. Boligflipping handler om å kjøpe, pusse opp og selge en bolig med mål om å tjene penger. Det kan være en lønnsom strategi, men krever nøye planlegging og riktig finansiering. Her spiller forhåndstakst en avgjørende rolle. Forhåndstakst: En nøkkel til boligflipping Boligflipping innebærer å kjøpe en eiendom, pusse den opp, og selge den med fortjeneste. Her spiller forhåndstaksten en sentral rolle fordi den: Sikrer finansiering: Banken bruker forhåndstaksten for å beregne hvor mye de kan låne ut, noe som er spesielt nyttig dersom du mangler egenkapital til oppussingen. Gir oversikt: Taksten gir en realistisk forventning om hva eiendommen kan være verdt etter at renoveringen er gjennomført. Reduserer risiko: Med en forhåndstakst har du en tydelig verdiåvurdering som hjelper deg å ta smartere beslutninger. Hva er forhåndstakst? Forhåndstakst er en vurdering av en eiendoms fremtidige verdi basert på planlagte tiltak. Denne taksten tar hensyn til: Tegninger og beskrivelser: Hva som skal bygges eller renoveres. Reguleringsplaner: Offentlige dokumenter som angir hva som er tillatt på eiendommen. Markedsanalyse: Trender og verdier i det lokale boligmarkedet. Forhåndstaksten utarbeides av en sertifisert takstmann og gir en prognose for eiendommens verdi etter at tiltakene er fullført. En forhåndstakst dokumenterer prosjektets kostnadsramme og gir banken et grunnlag for å beregne hvor mye de kan låne ut i forhold til prosjektets verdi. Bruk av forhåndstakst i banken Forhåndstakst fungerer som dokumentasjon for banken når du søker om finansiering. Den gir dem nødvendig innsikt til å vurdere: Kostnadsrammen: Hva prosjektet vil koste. Fremtidig verdi: Hvor mye eiendommen kan være verdt etter tiltakene. Sikkerhet: Hvor mye banken kan låne ut basert på prosjektets verdi. Forhåndstakst vs. verditakst Verditakst og forhåndstakst er to ulike vurderinger som brukes i eiendomsmarkedet, hver med sitt formål. Verditakst gir en vurdering av boligens nåværende markedsverdi basert på dagens tilstand, beliggenhet og markedets etterspørsel. Denne taksten brukes ofte ved kjøp, salg eller refinansiering av eiendom. Forhåndstakst, derimot, vurderer boligens fremtidige verdi etter planlagte tiltak, som oppussing, renovering eller bygging. Banken bruker denne taksten for å beregne hvor mye de kan låne ut, basert på prosjektets kostnadsramme og forventede verdi. Mens verditakst er statisk og beskriver dagens verdi, er forhåndstakst fremtidsrettet og gir en prognose for verdien etter gjennomførte tiltak. For de som driver med boligflipping eller byggeprosjekter, er forhåndstakst avgjørende for å sikre finansiering og planlegge lønnsomhet. Andre bruksområder for forhåndstakst Selv om boligflipping er en populær bruk, er det flere situasjoner hvor forhåndstakst er relevant: Byggeprosjekter: Planlegger du å bygge nytt, gir taksten banken trygghet. Renovering: Store oppussingsprosjekter krever ofte finansiering. Tomtedeling eller seksjonering: For å dele opp eiendommer eller opprette nye boenheter. Hvordan skaffe forhåndstakst? Bankene krever at en sertifisert takstmann utfører en forhåndstakst for å kunne vurdere boligens fremtidige verdi etter planlagte tiltak. Denne vurderingen gir banken nødvendig dokumentasjon for å beregne sikkerheten i lånet og muliggjør en høyere låneramme. Forhåndstaksten sikrer dermed at banken kan tilby finansiering som dekker både kjøp og oppussing, basert på prosjektets økonomiske potensial. For en pålitelig forhåndstakst, velg en erfaren og sertifisert takstmann. Se etter: Erfaring og kompetanse: Lang erfaring sikrer presise vurderinger. Godkjennelse fra Norsk takst: Dette gir trygghet for kvalitet. Kundeanbefalinger: Les anmeldelser og be om referanser. Forhåndstakst er en essensiell ressurs for å lykkes med boligflipping og andre byggeprosjekter. Den hjelper deg med å planlegge smartere, sikre finansiering og redusere risiko. Med riktig takstmann på laget kan du navigere prosjektene dine med selvtillit og oppnå best mulig resultat. Bestill forhåndstakst hos Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS For å sikre at du får en nøyaktig og pålitelig forhåndstakst, kan du kontakte Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS. Vi tilbyr: Profesjonell vurdering: Basert på tegninger, beskrivelser og reguleringsplaner. Dokumentasjon: Alt du trenger for å styrke lånesøknaden. Effektiv prosess: Vi leverer taksten raskt og profesjonelt. Ta kontakt med oss i dag for å komme i gang! Klikk her for å bestille forhåndstakst Nyttige lenker Hva betyr eiendomsverdien i skattemeldingen? Hvordan fungerer Byggelånsoppfølging? Forhåndstakst

Selgers ansvar ved boligsalg: En oversikt Når du selger en bolig, har du et lovpålagt ansvar som selger. Dette ansvaret gjelder selv om du bruker en eiendomsmegler eller en takstmann for å gjennomføre salget. Derimot kan de hjelpe deg med å oppfylle kravene som loven stiller, blant annet ved å sørge for korrekt informasjon om boligen. Nytt regelverk fra 2022: Hva innebærer det for deg som selger? Fra 1. januar 2022 ble reglene i avhendingsloven endret for å styrke kjøpers rettigheter og gi dem bedre beslutningsgrunnlag før kjøp. For selger betyr dette at: Generelle forbehold som «selges som den er» ikke lenger gjelder. Selger kan ikke uten videre fraskrive seg ansvar for skjulte feil og mangler. Det forventes at selger dokumenterer boligens tilstand mer grundig, for eksempel gjennom en tilstandsrapport og detaljert egenerklæring. -Les mer om Avhendingsloven her Hva kan selger fortsatt avtale? Spesifikke forbehold kan fortsatt avtales. Hvis en elektrisk kontroll har avdekket feil, kan du for eksempel ta et forbehold om at ytterligere feil kan avdekkes ved en fullstendig gjennomgang. Hva betyr "som avtalt"? Loven krever at boligen som selges skal være i tråd med beskrivelsen som gis. Det betyr at alt fra salgsoppgave til tilstandsrapport og egenerklæring må gi korrekt og fullstendig informasjon om boligen. Dette må du opplyse om: Kjente feil og mangler: Informer om større skader som vannlekkasjer, fuktskader på bad, eller feil ved det elektriske anlegget. Arbeid utført på boligen: Har du renovert badet eller skiftet tak? Dokumenter dette med kvitteringer, rapporter og annen relevant informasjon. Mindre feil: Du trenger ikke opplyse om små detaljer som ikke påvirker kjøpers beslutning. Følg instruksjonene i egenerklæringsskjemaet. Tre hovedkilder for informasjon om boligen Som selger gir du opplysninger på tre måter: Salgsoppgave fra eiendomsmegler: Denne utarbeides med dine innspill og må gi et korrekt bilde av boligen. Tilstandsrapport: Utarbeidet av en bygningssakkyndig (takstmann). Du må bidra med informasjon om boligens historie og tilstand. - Bestill tilstandsrapport fra Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS Egenerklæringsskjema: Her gir du en detaljert beskrivelse av boligens tilstand og tidligere reparasjoner. Det er viktig å fylle ut dette nøyaktig og eventuelt supplere med tilleggserklæringer. En tilstandsrapport er ikke pålagt, men sterkt anbefalt. Den gir kjøperen innsikt i boligens tekniske tilstand og reduserer risikoen for konflikter. Viktigheten av tilstandsrapport Fordeler for deg som selger: Kjøper regnes som kjent med rapportens innhold. Dette betyr at du som selger kan fritas for ansvar for forhold som er omtalt i rapporten. Rapporten kan øke tilliten til salgsprosessen og bidra til en bedre pris på boligen. Hva skjer hvis opplysningene er uriktige eller mangelfulle? Loven har klare regler om uriktige og manglende opplysninger. Hvis du holder tilbake eller gir feil informasjon, kan du bli økonomisk ansvarlig. Typiske feil å unngå: Ikke pynt på sannheten om boligens tilstand. Unngå å utelate informasjon om større feil, selv om du tror de ikke er viktige. Hva skjer ved mangelfulle opplysninger? Kjøper kan kreve erstatning for mangler som ikke var opplyst om, og som de kunne forvente å få informasjon om. Følg derfor lovens krav nøye. Eierskifteforsikring: Din trygghet som selger Selv med gode rapporter og fullstendige opplysninger kan det oppstå feil som ikke var mulig å oppdage før salget. Eierskifteforsikring beskytter deg mot økonomiske krav som følge av slike feil. Hva dekker forsikringen? Ansvar for skjulte feil og mangler som dukker opp etter salget. Konflikthåndtering dersom kjøper reklamerer på forhold som ikke er omtalt i salgsdokumentasjonen. Husk: Mange forsikringsselskaper krever at du bruker deres egenerklæringsskjema. Fyll dette ut nøye for å sikre at forsikringen dekker deg. Oppsummering: Hva må du huske som selger? Gi nøyaktige og fullstendige opplysninger om boligen. Bruk salgsoppgave, tilstandsrapport og egenerklæringsskjema til å dokumentere boligens tilstand. Tegn eierskifteforsikring for ekstra trygghet. Sørg for at alle opplysninger gis skriftlig. Velkommen til Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS! Med over 20 års erfaring fra byggebransjen, har Christian Amundsen en solid bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder og eiendomsmegler. Etter å ha utdannet seg som takstingeniør ved NBT (Norsk byggvurdering & Takstinstitutt) i 2005, har han kontinuerlig videreutviklet sin kompetanse gjennom kurs og sertifiseringer via Norsk Takst og NEAK. ​ Christian er kjent for sin grundighet og sitt engasjement for kvalitet. Han setter høye standarder for seg selv, både når det gjelder integritet og faglig dyktighet. Enten du trenger taksering av eiendommer eller kvalifisert rådgivning i byggeprosjekter, kan du være trygg på at Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS leverer pålitelig og profesjonell service. Nyttige lenker Selgers ansvar ved salg av bolig: En praktisk guide Selge bolig? Høyesterett skjerper kravene til opplysningsplikt Egenerklæringsskjema ved boligsalg – alt du må vite Tilstandsrapport hus – Alt du trenger å vite