Tilstandsrapport hus – Alt du trenger å vite
- Synnøve Nara Thorsen
- 18. juli
- 5 min lesing
Skal du selge bolig, kjøpe bolig eller bare få en grundig oversikt over tilstanden på huset ditt? Da er tilstandsrapport et begrep du garantert vil komme borti. En tilstandsrapport er en omfattende teknisk gjennomgang av boligen, utført av en sertifisert fagperson, og er et viktig dokument både for selger og kjøper.
I denne artikkelen gir vi deg full oversikt over hva en tilstandsrapport er, hva den inneholder, hvorfor den er viktig, hvem som betaler, hvor mye den koster og hvor lenge den er gyldig.
Hva er en tilstandsrapport for hus?
En tilstandsrapport er en detaljert og strukturert vurdering av en boligs tekniske tilstand. Den utarbeides av en bygningssakkyndig, ofte kalt takstmann, og følger en fastsatt metode som sørger for at alle relevante deler av boligen blir kontrollert. Rapporten tar for seg alt fra drenering og grunnmur til bad, kjøkken, tak, elektrisk anlegg og våtrom.
Tilstanden på de ulike delene vurderes gjerne med en tilstandsgrad (ofte betegnet som TG0–TG3), der:
TG0 betyr ingen avvik
TG1 betyr mindre eller normale avvik
TG2 betyr vesentlige avvik som krever tiltak
TG3 betyr alvorlige avvik som krever umiddelbar oppfølging
Rapporten inkluderer også bilder, kommentarer og forslag til utbedringer, noe som gir både selger og kjøper en god forståelse av hva som eventuelt må gjøres med boligen.
Hvorfor trenger du en tilstandsrapport?
Det er flere gode grunner til å få utført en tilstandsrapport på huset ditt:
1. Dokumentasjon ved salg
Ved salg av bolig gir tilstandsrapporten en nøytral og faglig vurdering av boligen, noe som bidrar til å skape tillit hos potensielle kjøpere. Den fungerer som et viktig grunnlag for salget og er i mange tilfeller nødvendig for å tegne eierskifteforsikring.
2. Redusert risiko for konflikter
Med en tilstandsrapport blir både kjøper og selger enige om boligens faktiske tilstand før salg. Dette reduserer risikoen for tvister og reklamasjoner i ettertid.
3. Oversikt over vedlikeholdsbehov
Tilstandsrapporten avdekker eventuelle feil og mangler, noe som er nyttig enten du skal selge, kjøpe, eller bare ønsker å få oversikt over hva som bør utbedres i boligen.
Hva inneholder en tilstandsrapport?
En standard tilstandsrapport for hus inneholder vurderinger av blant annet:
Bygningens generelle konstruksjon og bæresystem
Yttertak, taktekking og takrenner
Drenering, fuktsikring og grunnmur
Vinduer og dører
Innvendige overflater, gulv og himlinger
Bad og våtrom (med fuktsøk)
Kjøkken og ventilasjon
Elektrisk anlegg (enkel visuell sjekk)
VVS og røranlegg
Loft og kjeller
Yttervegger og fasade
Utvendige trapper, terrasser og balkonger
Eventuelle tilleggsbygg (garasje, bod, uthus)
Omfanget av rapporten kan variere noe ut fra boligens størrelse, alder og type.
Forskjellen mellom tilstandsrapport og takst
Det er vanlig å forveksle tilstandsrapport med takst, men det er viktig å skille mellom de to:
Takst (verditakst eller e-takst) gir en vurdering av hva boligen er verdt i dagens marked, og brukes ofte i forbindelse med lån, refinansiering eller verdivurdering.
Tilstandsrapport fokuserer derimot utelukkende på boligens tekniske tilstand, ikke markedsverdien.
En tilstandsrapport kan være en del av en komplett salgspakke som også inneholder takst og energimerking.
Hvem betaler for tilstandsrapport?
Det er normalt selger som bestiller og betaler for tilstandsrapporten i forbindelse med et boligsalg. Dette er fordi rapporten er en viktig del av dokumentasjonen som kreves for å gjennomføre et trygt og forutsigbart salg, og som gjerne også er nødvendig for å tegne eierskifteforsikring.
I noen tilfeller kan kjøper bestille en ny rapport dersom de ønsker en uavhengig vurdering, men det er langt vanligere at det er selger som tar initiativet.
Hva koster en tilstandsrapport?
Prisen på en tilstandsrapport varierer avhengig av boligens størrelse, geografisk beliggenhet, alder og kompleksitet. Her er noen omtrentlige priseksempler:
Leilighet/småhus: ca. 7 000 – 9 000 kr
Enebolig/rekkehus: ca. 10 000 – 16 000 kr
Store boliger/flermannsboliger: 18 000 kr og oppover
Noen takstmenn tilbyr pakkepriser som inkluderer energimerking og eventuell el-kontroll. Det kan lønne seg å hente inn tilbud fra flere leverandører for å sammenligne pris og omfang.
Hvor lenge er en tilstandsrapport gyldig?
En tilstandsrapport er i utgangspunktet gyldig i opptil 12 måneder. Likevel anbefales det at rapporten er maks 6 måneder gammel ved tidspunkt for salget, for å sikre at den er oppdatert og relevant.
Hvis det går lang tid mellom rapportens utarbeidelse og salgsprosessen, kan det være aktuelt å få gjort en oppdatering, noe som ofte er rimeligere enn å starte fra scratch.
Hva skjer hvis rapporten avdekker feil?
Hvis tilstandsrapporten viser til feil, avvik eller skader på huset, står selger overfor to valg:
Utbedre feilene før salg Dette kan øke verdien og attraktiviteten på boligen.
Selge boligen som den er, med dokumentert tilstand Da bør prisen justeres i samsvar med tilstanden, og kjøper får realistiske forventninger.
I begge tilfeller bidrar rapporten til åpenhet, trygghet og færre overraskelser i etterkant.
Skaff tilstandsrapport i god tid – ikke vent til siste liten
Mange venter med å bestille tilstandsrapport til de står midt i salgsprosessen, men det kan være lurt å skaffe den i god tid før boligen legges ut for salg. Grunnen er enkel: rapporten kan avdekke feil eller avvik som du selv ikke var klar over. Hvis du har tid, får du muligheten til å utbedre disse forholdene før boligen vises til potensielle kjøpere.
Dette kan ha stor påvirkning på både salgspris og interessen for boligen. Ved å rette opp mindre feil og vedlikeholdsmangler på forhånd, fremstår boligen som mer velholdt og gir et bedre førsteinntrykk. Det kan også gi trygghet til kjøpere, redusere risikoen for priskrav eller forhandlinger i etterkant, og gjøre hele salgsprosessen mer forutsigbar.
Å være i forkant gir deg kontroll – både økonomisk og praktisk.
Å innhente en tilstandsrapport er ikke bare en formalitet – det er et viktig verktøy for å skape trygghet og åpenhet i bolighandelen. Enten du skal selge boligen din, kjøpe en ny, eller bare vil få oversikt over husets tekniske tilstand, er dette dokumentet uvurderlig.
Med tydelige beskrivelser, visuelle bevis og profesjonell vurdering får du innsikten du trenger for å ta riktige beslutninger – enten det gjelder vedlikehold, salg, forsikring eller investering.
Les også:
Velkommen til Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS!
Med over 20 års erfaring fra byggebransjen, har Christian Amundsen en solid bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder og eiendomsmegler. Etter å ha utdannet seg som takstingeniør ved NBT (Norsk byggvurdering & Takstinstitutt) i 2005, har han kontinuerlig videreutviklet sin kompetanse gjennom kurs og sertifiseringer via Norsk Takst og NEAK.
Christian er kjent for sin grundighet og sitt engasjement for kvalitet. Han setter høye standarder for seg selv, både når det gjelder integritet og faglig dyktighet. Enten du trenger taksering av eiendommer eller kvalifisert rådgivning i byggeprosjekter, kan du være trygg på at Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS leverer pålitelig og profesjonell service.
