Hva betyr tilstandsgradene? – TG1, TG2 og TG3 forklart

Når du skal kjøpe eller selge bolig, er tilstandsgrader (TG) svært viktig. I tilstandsrapporten får hver bygningsdel en vurdering fra TG0 til TG3, som sier noe om boligens helsetilstand. Noen vil ha nytte av å vite hva dette betyr før visning, ved budrunder og i samarbeid mellom kjøper og selger.

Hva er tilstandsgrader (TG)?

I Norge brukes Norsk Standard NS 3600 for tilstandsrapport ved boligsalg. Hver bygningsdel – som tak, vinduer, bad og elektriske anlegg – vurderes mot et referansenivå.

Klassifiseringen er slik:

• TG0 – Ingen avvik

• TG1 – Mindre eller moderate avvik

• TG2 – Vesentlige avvik

• TG3 – Stort eller alvorlig avvik

• TGiU – Ikke undersøkt/utilgjengelig

Formålet med TG-skalaen er å gi en konsekvent og lett forståelig vurdering av hva som faktisk må utbedres – både på kort og lang sikt. 

Hva betyr tilstandsgrad 1 (TG1)?

TG1 – Mindre eller moderate avvik

• Indikerer normal bruksslitasje, ingen alvorlige feil

• Ingen umiddelbare reparasjonsbehov

• Eksempler: mindre riper, noe malingsflass eller svak slitasje på gulv

Hva bør du gjøre?

• Vanligvis ingenting – men dokumenter det gjerne som vedlikeholdsårsak

• Verken kjøper eller selger trenger å forholde seg til kostbare tiltak

🔍 TG1 beskrives av Sem & Johnsen som «teknisk i orden, men med bruksslitasje.

Hva betyr tilstandsgrad 2 (TG2)?

TG2 – Vesentlige avvik

• Målrettet reparasjonsbehov innen kort tid (ofte noen år)

• Kan skyldes aldersslitasje, svak konstruksjon eller mindre skade

• Eksempler: ventiler i fasaden som tettes opp, noe vannskade, isolasjon som svekkes
  

Hva bør du gjøre som kjøper eller selger?

• Kjøper: Vurder ekstra kostnad i budet, innhent prisoverslag

• Selger: Utfør enkle tiltak før salg for bedre tilstand (se tips nedenfor)

🔍 Norsk takst forklarer at TG2 betyr avvik som på sikt krever oppgradering

Hva betyr tilstandsgrad 3 (TG3)?

TG3 – Store eller alvorlige avvik

• Umiddelbart eller svært snart behov for utbedring

• Kan omfatte funksjonssvikt, skade eller brudd på forskriftskrav

• Eksempler: råteskadde bjelker, lekk tak, elektrisk anlegg uten elgodkjenning

Hva bør du gjøre?

• Kjøper: Vurder totalpris vs. reparasjonskostnad. Få fagfolk vurdert utbedring.

• Selger: Reparér dersom mulig og skaff dokumentasjon – vektlegges i salgsprosess

🔍 Norsk takst og EIE beskriver TG3 som avvik som kan utgjøre helse- eller livsfare 

TG0 og TGiU – Oversikt og unntak

• TG0 betyr nærmest «som ny», ingen avvik eller slitasje. Svært sjelden for gamle boliger 

• TGiU brukes når deler ikke er inspisert – f.eks. loft uten ståhøyde eller utilgjengelig krypkjeller

Hva betyr TGiU – Tilstandsgrad ikke undersøkt?

TGiU betyr at takstmannen ikke har hatt mulighet til å kontrollere bygningsdelen og dermed ikke kan sette noen tilstandsgrad (f.eks hulltaking). Det gjelder spesielt for skjulte konstruksjoner der undersøkelse forutsetter inngrep.

For kjøper betyr dette økt usikkerhet. Du har ingen garanti for hva som skjuler seg bak veggen, og det kan komme frem feil etter overtakelse. Derfor anbefaler mange fagmiljøer, som Norsk takst, at kjøpere vurderer å be om ytterligere undersøkelser – særlig ved eldre våtrom.

Hvorfor er tilstandsgrader viktig for kjøpere og selgere?

For kjøpere	For selgere
Viser teknisk tilstand	Synliggjør vedlikeholdsbehov
Viktig i budrunde	Kan få høyere pris ved dokumentert utbedring
Grunnlag for tilstandsrapport	Reduserer risiko for etterfølgende krav

De fleste bruktboliger har TG1 og TG2. TG3 er et rødt flagg – og bør alltid vurderes nøye før kjøp.

Tips til hva du kan gjøre ved TG2 og TG3

1. Forbered visning – utbedre enkle TG2-avvik (f.eks. tette sprekker, feste løse deler)

2. Innhent fagfolk – få tilbud og dokumentasjon før salg

3. Les kommentarer nøye – takstmannens forklaringer gir kontekst

4. Planlegg etter overtakelse – kartlegg utbedringsbehov

5. Vurder verditap – TG2 på våtrom kan trekke mer enn på andre rom, f.eks. TG2 på kjøkken er mindre kritisk enn på bad 

   
   

Til boligselger: Derfor bør du få tilstandsrapport før du legger boligen ut for salg

Mange bestiller tilstandsrapport først når boligen skal legges ut for salg – ofte gjennom eiendomsmegler. Men det kan være en stor fordel å få rapporten i god tid før salgsprosessen starter.

En tidlig tilstandsrapport gir deg oversikt over eventuelle feil, mangler eller vedlikeholdsbehov. Da har du mulighet til å rette opp i avvik – som TG2 eller TG3 – før visning, noe som kan forbedre både inntrykket og salgsprisen. Det gir også trygghet i budrunden og reduserer risiko for prisavslag eller konflikter i ettertid.

Når rapporten bestilles via megler, er det ofte fordi det er et formelt krav for å legge ut boligen, og da er det gjerne for sent å gjøre utbedringer. Du ender opp med å selge “som den er”, og mister muligheten til å forbedre boligens tekniske inntrykk.

Kort oppsummert: Bestill tilstandsrapport tidlig – da har du tid og kontroll. Ikke vent til det haster.

Trenger du en tilstandsrapport eller har noen spørsmål? Snakk med en dyktig takstmann.

Har du spørsmål om en tilstandsrapport du har fått? Trenger du hjelp med klage på TG? Jeg hjelper deg gjerne!

---

Velkommen til Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS! 

Med over 20 års erfaring fra byggebransjen, har Christian Amundsen en solid bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder og eiendomsmegler. Etter å ha utdannet seg som takstingeniør ved NBT (Norsk byggvurdering & Takstinstitutt) i 2005, har han kontinuerlig videreutviklet sin kompetanse gjennom kurs og sertifiseringer via Norsk Takst og NEAK.

Christian er kjent for sin grundighet og sitt engasjement for kvalitet. Han setter høye standarder for seg selv, både når det gjelder integritet og faglig dyktighet. Enten du trenger taksering av eiendommer eller kvalifisert rådgivning i byggeprosjekter, kan du være trygg på at Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS leverer pålitelig og profesjonell service.

Kontakt oss