Forskrift til avhendingslova 2026 – nye krav ved boligsalg

Fra 1. januar 2026 gjelder flere endringer i forskrift til avhendingslova 2026, ofte omtalt som forskriften om tryggere bolighandel. Sammen med NS 3600:2025 stiller forskriften tydeligere krav til hva som skal undersøkes, hvordan boligens tilstand skal beskrives, og hvilke opplysninger kjøper skal få før handelen inngås. For selger betyr dette at dokumentasjon og gode forberedelser blir enda viktigere. For kjøper gir endringene et mer detaljert og etterprøvbart beslutningsgrunnlag. (Direktoratet for byggkvalitet)

Fra 2026 gjelder nye og tydeligere krav til tilstandsrapporter ved boligsalg. Her forklarer vi hva forskrift til avhendingslova betyr for kjøper, selger og den bygningssakkyndige.

Hva er forskrift til avhendingslova 2026?

Forskrift til avhendingslova fastsetter minimumskravene til tilstandsrapporter som skal få den virkningen avhendingslova legger opp til ved salg av brukte helårsboliger og fritidsboliger.

Forskriften beskriver blant annet:

• hvilke rom og bygningsdeler som skal undersøkes

• hvordan undersøkelsene skal gjennomføres

• hvordan tilstandsgrader skal fastsettes

• hvilke opplysninger rapporten skal inneholde

• hvilke krav som stilles til den bygningssakkyndiges arbeid og uavhengighet
  

Formålet er å sikre tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at kjøper får et betryggende informasjonsgrunnlag før boligkjøpet. (Direktoratet for byggkvalitet)

Det er likevel viktig å skille mellom avhendingslova, som regulerer rettigheter og plikter mellom kjøper og selger, og forskriften, som i stor grad regulerer kravene til tilstandsrapporten og den bygningssakkyndiges undersøkelser.

Hva er nytt fra 2026?

Endringene i forskriften må ses i sammenheng med innføringen av NS 3600:2025. Forskriften viser nå direkte til den nye standarden, og de fleste forskriftsendringene trådte i kraft 1. januar 2026.

Det ble samtidig fastsatt en overgangsperiode hvor både NS 3600:2018 og NS 3600:2025 kunne brukes. Fra og med 1. juli 2026 er det bare NS 3600:2025 som kan benyttes ved utarbeidelse av rapporter etter forskriften. (Direktoratet for byggkvalitet)

Endringene innebærer blant annet:

• reviderte undersøkelses- og vurderingskriterier

• tydeligere krav til begrunnelse av tilstandsgrader

• større betydning av dokumentasjon

• tilstandsgrad på dokumentasjon for våtrom

• mulighet for aldersbasert tilstandsgrad på utvalgte bygningsdeler

• tydeligere opplysninger om HMS, lovlighet og begrensninger

• bedre sammenheng mellom forskriften og NS 3600:2025

Dette gjør rapportene mer omfattende, men også mer informative.

Tilstandsrapporten er fortsatt frivillig – men viktig for selger

Selger har ikke en direkte plikt til å innhente tilstandsrapport. Det er likevel forbundet med betydelig større risiko å selge uten en rapport som tilfredsstiller forskriften.

Dersom det ikke innhentes tilstandsrapport, vil kjøper være kjent med færre forhold ved boligen. Det kan gjøre det lettere for kjøper å rette et mangelskrav mot selger etter overtakelsen. Direktoratet for byggkvalitet anbefaler også tilstandsrapport ved videresalg av forholdsvis nye boliger, fordi det kan finnes relevante avvik selv om boligen bare er noen få år gammel. (Direktoratet for byggkvalitet)

En god tilstandsrapport er derfor ikke bare informasjon til kjøper. Den er også en viktig del av selgers risikohåndtering.

Kjøper regnes for å kjenne til det som står i rapporten

Et sentralt prinsipp i avhendingslova er at kjøper som hovedregel ikke senere kan gjøre gjeldende som mangel et forhold som kjøper er blitt gjort tydelig kjent med før handelen.

Derfor er det viktig at tilstandsrapporten:

• beskriver avvik presist

• forklarer mulige konsekvenser

• synliggjør usikkerhet

• opplyser om manglende dokumentasjon

• gir kjøper et forståelig bilde av risikoen

Kjøper må på sin side lese hele rapporten sammen med selgers egenerklæring og meglers salgsoppgave. Det er ikke tilstrekkelig bare å se på antallet TG2 og TG3. (Direktoratet for byggkvalitet)

Strengere og mer detaljerte undersøkelser

Forskriften stiller konkrete krav til hvordan en rekke bygningsdeler skal undersøkes.

Det gjelder blant annet våtrom, rom under terreng, krypkjellere, takkonstruksjoner, vann- og avløpsinstallasjoner, trapper og rekkverk.

En tilstandsrapport skal ikke bare være en generell visuell gjennomgang. Den bygningssakkyndige skal gjennomføre de undersøkelsene forskriften krever, så langt forholdene på stedet gjør dette mulig og forsvarlig.

Forskriften stiller særlig strenge krav til områder hvor det ofte oppstår tvister og kostbare skader, blant annet våtrom, rom under terreng og krypkjellere. (Direktoratet for byggkvalitet)

Hulltaking på våtrom er fortsatt hovedregelen

For våtrom er hovedregelen at det skal tas hull fra et tilstøtende rom eller fra undersiden for å undersøke om det er tegn til fukt i konstruksjonen.

Unntak kan gjøres når hulltaking:

• ikke er praktisk mulig

• ikke kan gjennomføres uten inngrep fra en annen boenhet eller et fellesareal

• hindres av betong-, mur- eller prefabrikkerte konstruksjoner

• vurderes som unødvendig på grunn av særlig god og relevant dokumentasjon

At badet er nytt eller ser pent ut, er ikke alene tilstrekkelig grunn til å unnlate hulltaking. Dersom den bygningssakkyndige vurderer hulltaking som unødvendig, skal begrunnelsen være faglig god og fremgå tydelig av rapporten. (Direktoratet for byggkvalitet)

Dette kan oppleves omfattende for selger, men undersøkelsen er ment å redusere risikoen for at alvorlige fuktforhold forblir ukjent før salget.

Dokumentasjon på våtrom får større betydning

Et av de mest merkbare områdene i den nye ordningen er vurderingen av dokumentasjon for våtrom.

I NS 3600:2025 skal dokumentasjonen for våtrom gis egen tilstandsgrad. Dette betyr at mangelfull eller fraværende dokumentasjon blir tydeligere synlig i rapporten. (Direktoratet for byggkvalitet)

Relevant dokumentasjon kan blant annet være:

• bilder fra utførelsen

• fakturaer og beskrivelser av arbeidet

• dokumentasjon på membran og slukløsning

• produktdokumentasjon

• dokumentasjon fra utførende foretak

• kontroll- og kvalitetssikringsdokumentasjon

• dokumentasjon på funksjonstesting

• tegninger og arbeidsbeskrivelser
  

Manglende dokumentasjon betyr ikke automatisk at badet er feil utført. Det betyr imidlertid at den bygningssakkyndige har et svakere grunnlag for å vurdere skjulte løsninger.

Et nyoppusset bad kan derfor få en svakere vurdering enn selger forventer dersom det ikke kan dokumenteres hvordan arbeidet ble utført.

Alder kan få direkte betydning for tilstandsgraden

Tidligere har mange boligselgere oppfattet tilstandsgrader som en ren vurdering av synlige skader. Slik er det ikke.

Med NS 3600:2025 er det åpnet for at utvalgte bygningsdeler kan få tilstandsgrad basert på alder. (Direktoratet for byggkvalitet)

Dette er særlig relevant for bygningsdeler hvor risikoen for svikt øker når forventet brukstid nærmer seg slutten, for eksempel:

• membraner og tettesjikt

• taktekking og enkelte undertak

• drenering

• rørinstallasjoner

• enkelte tekniske installasjoner

En bygningsdel kan derfor fungere på befaringstidspunktet, men likevel få TG2 fordi alder og forventet restlevetid tilsier økt risiko.

Det betyr ikke at bygningsdelen nødvendigvis må skiftes umiddelbart. Det betyr at kjøper bør være forberedt på vedlikehold, videre undersøkelser eller utskifting innen overskuelig tid.

Tilstandsgraden skal begrunnes bedre

Når et rom eller en bygningsdel får TG2 eller TG3, skal rapporten redegjøre for årsaken til tilstandsgraden og hvilke konsekvenser avviket kan få.

Ved TG3 skal det også gis et anslag over utbedringskostnaden. (Direktoratet for byggkvalitet)

Den bygningssakkyndige skal dermed ikke bare skrive at det foreligger et avvik. Rapporten bør forklare:

• hva som er observert

• hvorfor forholdet regnes som et avvik

• hvilket referansenivå som er benyttet

• hva avviket kan føre til

• om det er behov for tiltak eller videre undersøkelser

• hvilke begrensninger som ligger i vurderingen
  

Dersom årsaken ikke kan fastslås uten mer omfattende undersøkelser, skal dette beskrives. Usikkerhet skal ikke skjules bak en generell formulering.

Byggeårets krav er normalt referansenivået

Som hovedregel vurderes boligen mot de byggeforskriftene og kravene som gjaldt da boligen eller den aktuelle bygningsdelen ble oppført eller søkt oppført. (Direktoratet for byggkvalitet)

En bolig fra 1980 skal derfor normalt ikke forventes å oppfylle alle kravene i TEK17.

Dette er et viktig prinsipp. At en eldre løsning ikke tilfredsstiller dagens krav, betyr ikke automatisk at den er ulovlig eller skal få en høy tilstandsgrad.

Det finnes likevel unntak, særlig for enkelte HMS-forhold hvor forskriften krever at dagens sikkerhetsnivå omtales.

Rekkverk og andre HMS-forhold vurderes særskilt

Rekkverkshøyde og åpninger skal undersøkes opp mot gjeldende byggteknisk forskrift på befaringstidspunktet.

Bakgrunnen er at dagens regler kan inneholde strengere sikkerhetskrav enn da boligen ble oppført. Kjøper bør få informasjon om forhold som kan innebære fallfare eller annen sikkerhetsrisiko, selv om rekkverket var lovlig da det ble bygget.

Slike opplysningspunkter skal ikke nødvendigvis gis ordinær tilstandsgrad. Forskriften skiller derfor mellom:

• tekniske avvik som skal gis tilstandsgrad

• HMS- og opplysningsforhold som skal beskrives uten tilstandsgrad

Dette gjelder også enkelte opplysninger om elektriske anlegg og lovlighetsforhold. (Direktoratet for byggkvalitet)

Lovlighetsmangler skal synliggjøres – men rapporten er ikke en full byggesakskontroll

Den bygningssakkyndige skal undersøke og beskrive enkelte forhold som kan tyde på at dagens bruk eller planløsning ikke samsvarer med godkjente byggetegninger eller offentligrettslige krav.

Dette kan for eksempel gjelde:

• innredning av loft eller kjeller til oppholdsrom

• etablering av soverom uten dokumentert godkjenning

• bruksendring fra bod til boligrom

• oppdeling i flere boenheter

• endringer i rømningsforhold

• vesentlige endringer i planløsningen
  

Tilstandsrapporten er likevel ikke en fullstendig juridisk eller kommunal lovlighetskontroll.

Eiendomsmegleren har fortsatt et selvstendig ansvar for å innhente og formidle relevante opplysninger om blant annet godkjenninger, ferdigattest, arealer og bruksmuligheter. (Direktoratet for byggkvalitet)

For selger er det derfor viktig å avklare søknadspliktige tiltak før boligen legges ut for salg.

Fellesarealer omfattes bare i bestemte tilfeller

Utgangspunktet er at den bygningssakkyndige ikke skal foreta en fullstendig tilstandsanalyse av borettslagets eller sameiets fellesarealer.

Felles bygningsdeler skal likevel undersøkes når:

• boligeieren har vedlikeholdsplikt for bygningsdelen

• bygningsdelen har særlig nær fysisk eller funksjonell tilknytning til boligen

Dette kan eksempelvis være en yttervegg, et tak eller en konstruksjon som direkte kan påvirke den aktuelle boenheten.

Felles trapperom, heiser og øvrige generelle fellesarealer faller normalt utenfor rapportens undersøkelsesomfang. Kjøper bør derfor også gjennomgå vedtekter, årsberetninger, vedlikeholdsplaner og protokoller fra sameiet eller borettslaget. (Direktoratet for byggkvalitet)

Den bygningssakkyndige skal dokumentere begrensninger

En tilstandsrapport bygger hovedsakelig på visuelle undersøkelser, enkle målinger og tilgjengelig dokumentasjon.

Dersom en bygningsdel ikke kan undersøkes, skal årsaken fremgå av rapporten. Det kan blant annet skyldes:

• manglende tilkomst

• fastmontert innredning

• lagrede gjenstander

• snø eller is

• utilgjengelige loft eller kryperom

• sikkerhetsmessig uforsvarlige forhold

• konstruksjoner som ikke kan undersøkes uten destruktive inngrep
  

For undersøkelse av tak er utgangspunktet at vurderingen skjer fra bakken, loftet eller ved hjelp av forsvarlige hjelpemidler som kikkert eller drone. Forskriften krever ikke at den bygningssakkyndige klatrer opp på tak eller leier lift dersom dette ikke er nødvendig og sikkerhetsmessig forsvarlig. (Direktoratet for byggkvalitet)

Manglende tilkomst gir et svakere vurderingsgrunnlag og kan føre til at rapporten inneholder tydelige forbehold eller anbefaling om videre undersøkelser.

Selger må gjøre boligen klar for befaring

For å få et best mulig vurderingsgrunnlag bør selger sørge for at den bygningssakkyndige får tilgang til alle relevante rom, installasjoner og konstruksjoner.

Dette innebærer blant annet å:

• rydde foran sluk og tekniske installasjoner

• gjøre loft og kryperom tilgjengelige

• fjerne løse tepper hvor det er nødvendig

• sørge for tilgang til stoppekran, varmtvannsbereder og sikringsskap

• finne frem nøkler til boder og tilleggsrom

• fremskaffe tegninger og relevant dokumentasjon

• opplyse om tidligere skader, lekkasjer og utbedringer
  

Forskriften krever i enkelte tilfeller at den bygningssakkyndige flytter lettere møbler eller inventar når dette er nødvendig for å undersøke vesentlige bygningsdeler. Særlig tunge møbler omfattes normalt ikke dersom det ikke foreligger konkret mistanke om skjulte forhold. (Direktoratet for byggkvalitet)

Selgers egenerklæring blir ikke mindre viktig

Tilstandsrapporten erstatter ikke selgers opplysningsplikt.

Selger må fortsatt gi riktige og fullstendige opplysninger om forhold selger kjenner eller burde kjenne til. Dette kan være:

• tidligere vannlekkasjer

• fukt eller mugg

• skadedyr

• setningsskader

• problemer med elektrisk anlegg

• egeninnsats og oppussing

• søknadspliktige tiltak

• naboforhold eller andre relevante forhold ved eiendommen
  

Den bygningssakkyndige undersøker boligen på befaringstidspunktet, men har ikke mulighet til å kjenne hele boligens skade- og vedlikeholdshistorikk.

God og ærlig informasjon fra selger gir derfor en sikrere rapport og reduserer risikoen for konflikt etter salget.

Hva bør kjøper være særlig oppmerksom på?

En rapport etter den nye forskriften inneholder mer informasjon enn tidligere. Kjøper bør derfor lese mer enn bare sammendraget.

Følgende punkter bør gjennomgås nøye:

• begrunnelsen for TG2 og TG3

• konsekvensen av avvikene

• anbefalte tiltak

• kostnadsanslag ved TG3

• manglende dokumentasjon

• bygningsdeler som ikke er undersøkt

• opplysninger om alder og forventet brukstid

• lovlighets- og HMS-forhold

• anbefalinger om videre undersøkelser

• selgers egenerklæring

To avvik med samme tilstandsgrad kan ha svært ulik økonomisk og praktisk betydning.

En TG2 på grunn av normal overflateslitasje er ikke det samme som TG2 knyttet til fuktindikasjoner, mangelfull dokumentasjon eller risiko for vannskade.

Hva betyr endringene for takstingeniøren?

For den bygningssakkyndige innebærer forskriftsendringene et mer detaljert og etterprøvbart ansvar.

Vurderingene skal bygge på:

• konkrete observasjoner

• relevante målinger

• alder

• tilgjengelig dokumentasjon

• kravene på oppføringstidspunktet

• kriteriene i NS 3600:2025

• kjente risikoforhold

• begrensninger ved undersøkelsen

Rapporten skal samtidig være skrevet i et klart og forbrukervennlig språk. Det er ikke tilstrekkelig å bruke tekniske formuleringer uten å forklare hvilken betydning forholdet kan få for kjøperen. (Direktoratet for byggkvalitet)

Dette stiller høyere krav til både faglig kompetanse, dokumentasjon og kommunikasjon.

Et bedre grunnlag for en tryggere bolighandel

Den oppdaterte forskriften og NS 3600:2025 innebærer ikke at alle boliger plutselig har fått flere feil.

Endringene betyr først og fremst at:

• flere forhold undersøkes systematisk

• usikkerhet blir tydeligere beskrevet

• dokumentasjon får større betydning

• alder og risiko inngår tydeligere i vurderingen

• tilstandsgradene begrunnes bedre

• kjøper får mer informasjon før budgivningen

For selger kan dette innebære at rapporten oppleves strengere enn tidligere. Samtidig reduserer en grundig og korrekt rapport risikoen for at ukjente forhold utvikler seg til en reklamasjonssak etter salget.

For kjøper gir rapporten bedre forutsetninger for å forstå boligens tekniske tilstand, vedlikeholdsbehov og økonomiske risiko.

Vår vurdering

Hos Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS mener vi at de nye kravene bidrar til en mer åpen og forutsigbar bolighandel.

En god tilstandsrapport skal ikke pynte på boligens tilstand, men den skal heller ikke fremstille normale aldersforhold som akutte skader. Rapporten skal gi en balansert og faglig begrunnet beskrivelse av:

• boligens faktiske tilstand

• registrerte avvik

• forventet vedlikeholdsbehov

• risiko og mulige konsekvenser

• usikkerhet i vurderingsgrunnlaget
  

For best mulig resultat anbefaler vi at selger finner frem relevant dokumentasjon og gjør boligen tilgjengelig før befaringen. Kjøper bør på sin side lese hele rapporten og se tilstandsgrader, konsekvenser og anbefalte tiltak i sammenheng.

Kort oppsummert

For selger

• Tilstandsrapport er frivillig, men salg uten rapport kan gi større ansvar.

• Dokumentasjon på oppussing og håndverksarbeider er blitt enda viktigere.

• Alle relevante rom og bygningsdeler bør være tilgjengelige.

• Kjente skader, tiltak og bruksendringer må opplyses om.

• En grundig rapport kan redusere risikoen for krav etter salget.
  

For kjøper

• Les hele rapporten, ikke bare tilstandsgradene.

• Se etter konsekvens, anbefalt tiltak og behov for videre undersøkelser.

• Vær særlig oppmerksom på manglende dokumentasjon.

• Undersøk om rom og planløsning er godkjent.

• Gjennomgå også egenerklæring, salgsoppgave og dokumenter fra sameiet eller borettslaget.
  

---

Ofte stilte spørsmål

Hva er forskrift til avhendingslova?

Forskriften fastsetter minstekravene til tilstandsrapporter som brukes ved salg av brukte helårsboliger og fritidsboliger. Den regulerer blant annet hvilke bygningsdeler som skal undersøkes, hvordan undersøkelsene skal utføres og hvilke opplysninger rapporten skal inneholde.

Når trådte den nye forskriften i kraft?

De fleste endringene trådte i kraft 1. januar 2026. Det ble gitt en overgangsperiode for bruk av NS 3600:2018 og NS 3600:2025. Fra 1. juli 2026 kan bare NS 3600:2025 benyttes. (Direktoratet for byggkvalitet)

Må selger innhente tilstandsrapport?

Nei. Tilstandsrapporten er frivillig, men salg uten en forskriftsmessig rapport kan øke selgers risiko for mangelskrav.

Kan kjøper reklamere på noe som står i rapporten?

Som hovedregel kan kjøper ikke senere gjøre et tydelig beskrevet forhold gjeldende som mangel. Det forutsetter at opplysningene er gitt på en forståelig og tilstrekkelig presis måte før kjøpet.

Må det alltid bores hull på badet?

Hovedregelen er hulltaking. Unntak kan gjøres dersom hulltaking ikke er praktisk mulig eller vurderes som unødvendig på grunnlag av særlig god dokumentasjon eller andre konkrete forhold. Begrunnelsen skal fremgå av rapporten.

Kan en bygningsdel få TG2 bare på grunn av alder?

Ja. NS 3600:2025 åpner for aldersbasert tilstandsgrad på utvalgte bygningsdeler.

Betyr TG2 at bygningsdelen må skiftes straks?

Nei. TG2 kan skyldes alder, slitasje, avvik, manglende dokumentasjon eller økt risiko. Rapportens begrunnelse og konsekvensbeskrivelse må leses for å forstå alvorlighetsgraden.

---

Velkommen til Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS! 

Om Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS

Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS leverer tilstandsrapporter, verditakseringer og tekniske vurderinger av boliger og næringseiendom.Selskapet har over 20 års erfaring fra bygge- og eiendomsbransjen og bistår både private, profesjonelle aktører og offentlige virksomheter.

Med kompetanse forankret i både Norsk Takst og NITO, står selskapet som en solid og faglig sterk aktør i markedet – med kvalitet, pålitelighet og kundens trygghet i fokus.

Med over 20 års erfaring fra byggebransjen, har Christian Amundsen en solid bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder og eiendomsmegler. Etter å ha utdannet seg som takstingeniør ved NBT (Norsk byggvurdering & Takstinstitutt) i 2005, har han kontinuerlig videreutviklet sin kompetanse gjennom kurs og sertifiseringer via Norsk Takst og NEAK.

Christian er kjent for sin grundighet og sitt engasjement for kvalitet. Han setter høye standarder for seg selv, både når det gjelder integritet og faglig dyktighet. Enten du trenger taksering av eiendommer eller kvalifisert rådgivning i byggeprosjekter, kan du være trygg på at Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS leverer pålitelig og profesjonell service.

Kontakt oss

Denne artikkelen er utarbeidet med hjelp fra AI og gjennomgått av Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS