Typiske avvik i boliger fra 1960-, 1970- og 1980-tallet

Boliger fra 1960-, 1970- og 1980-tallet utgjør en stor del av boligmassen i Oslo, Akershus og Østfold. Mange av dem er solide og godt vedlikeholdt, men alderen gjør at flere bygningsdeler og tekniske installasjoner kan ha brukt opp en betydelig del av sin forventede levetid.

Når jeg undersøker slike boliger, er det sjelden byggeåret alene som avgjør vurderingen. Det viktigste er hva som fortsatt er originalt, hva som er vedlikeholdt eller skiftet, hvordan senere arbeider er utført, og hvilken dokumentasjon som foreligger.

Tilstandsrapporten skal gi kjøper og selger et mest mulig forståelig bilde av boligens faktiske tekniske tilstand. En bolig fra 1970-tallet vurderes derfor ikke uten videre etter de samme tekniske forventningene som en ny bolig.

Kort oppsummert: Dette går ofte igjen i eldre boliger

• drenering, grunnmur og rom under terreng med høy alder eller tegn til fuktbelastning

• eldre våtrom med slitasje, begrenset restlevetid eller mangelfull dokumentasjon

• vann- og avløpsinstallasjoner som helt eller delvis er fra byggeperioden

• elektriske installasjoner som er bygget om i flere omganger, ofte med ufullstendig historikk

• tak, beslag, ytterkledning, vinduer og ytterdører med vedlikeholds- eller utskiftingsbehov

• ventilasjonsløsninger og energistandard som skiller seg fra nyere boliger

• mulige helse- og miljøfarlige materialer som må kartlegges før inngrep

• ombygginger eller bruksendringer der tegninger, tillatelser eller annen dokumentasjon mangler
  

Dette betyr ikke at alle eldre boliger har skader, eller at alt gammelt må skiftes. Forholdene må vurderes individuelt ut fra alder, utførelse, bruk, vedlikehold, synlige symptomer og dokumentasjon.

Byggeåret gir et referansenivå – ikke hele svaret

Byggemetoder, materialbruk og myndighetskrav har endret seg betydelig siden 1960-, 1970- og 1980-tallet.

Ved fastsetting av tilstandsgrad er referansenivået som hovedregel byggeforskriften som gjaldt da boligen eller den aktuelle bygningsdelen ble oppført eller omsøkt. Senere ombygginger og rehabiliteringer må vurderes ut fra tidspunktet da arbeidene ble utført.

Det er samtidig enkelte sikkerhetsforhold som skal opplyses mot dagens krav, blant annet rekkverk, rømningsvei og åpenbare forhold som kan påvirke helse, miljø og sikkerhet.

Det betyr ikke at dagens byggtekniske forskrift automatisk har tilbakevirkende kraft, eller at en eldre, lovlig utført løsning uten videre er ulovlig.

Et hus fra 1975 kan for eksempel ha fått nytt bad i 2005, nye vinduer i 2018 og deler av det elektriske anlegget oppgradert i 2022. Hver bygningsdel må da vurderes ut fra sin egen alder, tilstand og dokumenterte historikk.

Hva kjennetegner boligene fra de ulike tiårene?

Boliger fra 1960-tallet

I boliger fra 1960-tallet er det særlig viktig å undersøke grunnmur, drenering, kjeller og gulvkonstruksjoner mot grunnen.

Fuktsikring, isolasjon og løsninger under terreng var annerledes enn i dag, og originale konstruksjoner kan ha begrenset beskyttelse mot fukt og varmetap.

Originale avløpsrør av støpejern, eldre vannrør, sikringsskap, ledningsnett, taktekking og vinduer kan fortsatt finnes.

Det kan også være benyttet asbestholdige produkter og, i isolerglassruter fra deler av perioden, PCB-holdig forseglingslim.

Materialtype kan normalt ikke fastslås sikkert ved en visuell tilstandsrapport og må ved behov avklares før rehabilitering eller riving.

Boliger fra 1970-tallet

På 1970-tallet ble det oppført mange boliger med kjeller eller kryperom, store vindusflater og til dels flate eller lavt skrånende takkonstruksjoner.

Ved befaring er det derfor relevant å se nøye på terrengfall, drenering, fukt i rom under terreng, lufting av kryperom, takavvanning og overganger rundt beslag og gjennomføringer.

Energikravene ble gradvis skjerpet, men isolasjon, lufttetthet og ventilasjon er fortsatt på et annet nivå enn i nyere boliger.

Våtrom, rør, elektriske installasjoner og vinduer kan være originale eller bare delvis oppgradert.

Asbestholdige produkter og PCB-holdige isolerglassruter kan også forekomme i boliger fra denne perioden.

Boliger fra 1980-tallet

Boliger fra 1980-tallet har gjennomgående bedre isolasjon og mer utviklede tekniske løsninger enn boligene fra de foregående tiårene.

Samtidig er også disse boligene nå så gamle at originale våtrom, drenering, taktekking, vinduer og flere tekniske installasjoner kan ha høy alder og begrenset restlevetid.

Mange boliger er bygget om eller modernisert flere ganger. Et typisk spørsmål er derfor ikke bare om noe er skiftet, men hvor omfattende oppgraderingen faktisk var.

Nye overflater på et bad dokumenterer for eksempel ikke at sluk, membran og skjulte rør ble skiftet samtidig.

Drenering, grunnmur og rom under terreng

Fukt i kjeller og sokkeletasje er et viktig undersøkelsesområde i eldre boliger.

Original drenering og utvendig fuktsikring vil normalt ha høy alder, men alder alene forteller ikke om det foreligger en aktiv skade.

Terrengfall mot huset, fuktmerker, saltutslag, lukt, nedbrutte overflater og organiske materialer mot mur eller betong kan derimot være tegn på økt fuktbelastning.

Innredede rom under terreng krever særlig oppmerksomhet fordi treverk og isolasjon kan være skjult bak overflater.

Tilstandsanalysen har bestemte krav til undersøkelser, men er ikke en full destruktiv kontroll. Begrensninger, måleresultater og behov for videre undersøkelser skal derfor beskrives tydelig.

Våtrom er et sentralt undersøkelsesområde

Bad og vaskerom er blant bygningsdelene der alder, utførelse og dokumentasjon har størst betydning.

Eldre våtrom ble bygget etter andre tekniske prinsipper enn dagens, og tettesjiktet er som regel skjult. Et rom kan derfor fremstå pent uten at overflatene alene sier noe sikkert om membran, sluktilslutning eller skjulte konstruksjoner.

Ved en tilstandsanalyse vurderes blant annet:

• overflater på gulv og vegger

• fallforhold, høydeforskjell ved dør og mulighet for sikker bortledning av lekkasjevann

• sluk, tettesjikt og synlige tilslutninger der disse er tilgjengelige

• ventilasjon og tilluft

• synlige tegn til fukt, lekkasje eller materialskader

• alder, tidligere arbeider og fremlagt dokumentasjon

• fuktforhold i tilliggende konstruksjoner der undersøkelsen lar seg gjennomføre

Ved tilstandsrapport etter forskrift til avhendingslova er hovedregelen at det skal foretas hulltaking fra naborom eller undersiden for å måle fukt.

Unntak kan gjøres når hulltaking ikke er praktisk mulig eller vurderes som unødvendig, men begrunnelsen skal fremgå tydelig av rapporten.

Dokumentasjon for våtrom

For rehabiliterte våtrom er det relevant å undersøke hva som kan dokumenteres av membranarbeid, sluk, rørleggerarbeid, elektriske installasjoner og eventuell funksjonstesting.

Etter gjeldende standard inngår dokumentasjon for våtrom som et eget vurderingspunkt.

Manglende dokumentasjon betyr ikke automatisk at arbeidet er feil utført. Det betyr at vurderingsgrunnlaget er svakere, og at det kan være vanskeligere å fastslå hva som faktisk er gjort bak synlige overflater.

Et nyere utseende må derfor ikke forveksles med dokumentert teknisk oppgradering.

Vann- og avløpsrør

I eldre boliger er store deler av vann- og avløpsanlegget ofte skjult i vegger, gulv eller sjakter.

Synlige rør undersøkes blant annet for:

• lekkasjer

• korrosjon

• kondens

• skader

• materialtype

• uheldige sammenkoblinger
  

Skjulte installasjoner må i større grad vurderes ut fra alder, tilgjengelige opplysninger og symptomer i omkringliggende konstruksjoner.

Det er viktig å avklare om en oppgradering omfatter hele anlegget eller bare synlige deler.

Et nytt kjøkken eller bad betyr ikke nødvendigvis at eldre stammer, bunnledninger eller rørføringer andre steder i boligen er skiftet.

Elektrisk anlegg

Elektriske installasjoner i eldre boliger kan være originale, delvis oppgradert eller bygget om gjennom flere perioder.

Den bygningssakkyndige utfører ikke en fullstendig elkontroll.

Oppgaven er å innhente opplysninger og dokumentasjon fra eier og gjøre visuelle observasjoner av tilgjengelige deler. Det settes ikke tilstandsgrad på det elektriske anlegget.

For nyere elektriske arbeider er samsvarserklæring og øvrig relevant dokumentasjon viktig.

Dersom det registreres synlige tegn til feil, dokumentasjonen er mangelfull eller historikken er uklar, kan det anbefales en utvidet kontroll utført av kvalifisert personell i en registrert elektrovirksomhet.

Det er ikke det samme som å konkludere med at hele anlegget må skiftes.

Tak, yttervegger, vinduer og ytterdører

Taktekking, undertak, beslag, takrenner og gjennomføringer er utsatt for vær gjennom mange år.

På eldre boliger kan materialene være skiftet i ulike omganger, og en tilsynelatende ny taktekking betyr ikke nødvendigvis at undertak, beslag og øvrige detaljer er fornyet samtidig.

Ytterkledning, vinduer og ytterdører vurderes blant annet med hensyn til:

• slitasje

• råtesymptomer

• fuktpåvirkning

• tetthet

• funksjon

Punkterte isolerglass kan være synlige under enkelte værforhold, men kan ikke alltid avdekkes ved én befaring.

Godt vedlikeholdte vinduer kan fungere lenge, mens mangelfullt vedlikehold kan gi tidligere behov for tiltak.

Isolasjon, ventilasjon og energistandard

Eldre boliger har normalt andre isolasjonstykkelser, vindusløsninger, kuldebroer og prinsipper for lufttetthet enn moderne boliger.

Dette er ikke i seg selv en byggskade.

Trekk, kondens, misfarging eller andre synlige symptomer kan likevel være relevante funn.

Ved etterisolering og utskifting av vinduer kan boligen bli tettere uten at ventilasjonen er oppgradert tilsvarende.

Derfor er det viktig å vurdere både lufting, avtrekk og tilluft – særlig i våtrom, kjøkken, soverom og rom under terreng.

Asbest, PCB og andre eldre materialer

I boliger fra disse tiårene kan det forekomme materialer som i dag krever særskilt håndtering.

Asbest ble brukt i en rekke byggevarer frem til forbudet i 1985, blant annet i enkelte plater, rørisolasjon, ventilasjonskanaler, gulvprodukter, lim og tak- eller fasadeplater.

PCB kan blant annet finnes i forseglingslimet i eldre isolerglassruter.

Hele og uskadde materialer er ikke nødvendigvis et akutt problem, men risikoen øker ved bearbeiding, riving eller skader.

En ordinær tilstandsrapport kan normalt ikke bekrefte materialinnholdet.

Ved mistanke og planlagte inngrep bør materialene kartlegges og eventuelt prøvetas av kvalifisert virksomhet.

Skorstein, ildsted og brannsikkerhet

Mange boliger fra perioden har skorstein og ildsted som er originale eller endret senere.

I tilstandsanalysen vurderes tilgjengelige og synlige forhold, alder, opplysninger fra eier og eventuell dokumentasjon fra feiing eller tilsyn.

Ved mistanke om feil kan det være nødvendig med en særskilt kontroll.

Rømningsveier, branncelleinndeling og andre åpenbare HMS-forhold skal omtales når de registreres.

Samtidig må det skilles mellom informasjon om dagens sikkerhetsnivå og en konklusjon om at en eldre løsning er ulovlig.

Oppgraderinger og dokumentasjon kan være viktigere enn byggeåret

To boliger som begge er oppført i 1975, kan ha helt forskjellig teknisk tilstand.

Før kjøp bør du blant annet undersøke:

• Når ble bad og vaskerom sist fullstendig rehabilitert?

• Ble sluk, tettesjikt og skjulte rør skiftet – eller bare overflatene?

• Er drenering, taktekking, vinduer og ytterkledning fornyet?

• Hvilke deler av vann-, avløps- og elanlegget er fortsatt originale?

• Finnes det fakturaer, samsvarserklæringer, bilder, produktdokumentasjon eller ferdigattest?

• Har det vært lekkasjer, fuktskader, setninger eller andre kjente problemer?

• Er rom bygget om eller tatt i bruk på en annen måte enn godkjente tegninger viser?

Jo bedre historikken er dokumentert, desto bedre grunnlag har den bygningssakkyndige for å vurdere tilstand, årsak, konsekvens og behov for tiltak.

Hva bør du som boligkjøper være oppmerksom på?

En bolig fra 1960-, 1970- eller 1980-tallet bør ikke vurderes som en ny bolig.

Når du vurderer å kjøpe eldre bolig, er målet å forstå hva du faktisk kjøper, hvilke oppgraderinger som er dokumentert, og hvilke arbeider som kan komme på kort eller lengre sikt.

• Les hele tilstandsrapporten – ikke bare oversikten over tilstandsgrader.

• Se etter hvilke bygningsdeler som ikke er undersøkt eller har begrenset tilgjengelighet.

• Sammenhold rapporten med selgers egenerklæring, salgsoppgaven og kommunale opplysninger.

• Be om dokumentasjon på oppgraderinger og avklar hva arbeidene faktisk omfattet.

• Ta anbefalinger om videre undersøkelser på alvor før du binder deg til kjøpet.

• Ta høyde for både løpende vedlikehold og større fremtidige utskiftinger i økonomien.
  

Er et avvik det samme som en skade?

Nei.

En tilstandsrapport kan beskrive et avvik fra relevant referansenivå eller forventet tilstand uten at det er registrert en konkret skade.

For enkelte bygningsdeler kan alder inngå direkte i kriteriene for tilstandsgrad. Manglende dokumentasjon eller begrenset mulighet for kontroll kan også gi økt usikkerhet.

Andre ganger er det registrert tydelige symptomer, som lekkasje, fuktskjolder, råte, svelling eller sprekker.

Rapporten må derfor leses i sin helhet. Tilstandsgraden alene forteller ikke alltid hva avviket skyldes, hvilke konsekvenser det kan få eller når tiltak bør gjennomføres.

Må alt gammelt skiftes?

Nei.

En eldre bygningsdel kan fortsatt ha tilfredsstillende funksjon, mens en nyere løsning kan ha feil eller mangler.

Alder, faktisk tilstand, utførelse, vedlikehold, symptomer og dokumentasjon må vurderes samlet.

Bør hele det elektriske anlegget skiftes i en bolig fra 1970-tallet?

Ikke nødvendigvis.

Det må avklares hva som er originalt, hva som er oppgradert, hvilken dokumentasjon som foreligger, og om det finnes forhold som tilsier nærmere kontroll.

En tilstandsrapport er ikke en elkontroll.

Ved usikkerhet kan en utvidet kontroll av registrert elektrovirksomhet gi et bedre beslutningsgrunnlag.

Gjelder de samme avvikene alle boliger fra 1960-, 70- og 80-tallet?

Nei.

Byggeår gir viktig bakgrunnsinformasjon, men sier ikke alene hvilken teknisk tilstand boligen har.

Byggemåte, materialbruk, grunnforhold, klima, vedlikehold, senere ombygginger og kvaliteten på utførte arbeider kan gi store forskjeller mellom boliger fra samme periode.

En tilstandsrapport gir et bedre bilde av den eldre boligen

Boliger fra 1960-, 1970- og 1980-tallet kan ha mange kvaliteter.

Samtidig er det naturlig at enkelte bygningsdeler har behov for vedlikehold, oppgradering eller nærmere undersøkelser.

En god tilstandsrapport skal ikke bare fortelle at boligen er gammel, men forklare hva som er registrert, hvorfor forholdet er relevant, hvilke konsekvenser det kan få og hvilke tiltak som bør vurderes.

Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS utfører tilstandsrapporter og byggtekniske vurderinger av boliger i Oslo, Akershus og Østfold.

Christian Amundsen har over 20 års erfaring fra bygge- og eiendomsbransjen, med bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder, eiendomsmegler og takstingeniør.

Skal du selge eller kjøpe en eldre bolig og ønsker et bedre bilde av den tekniske tilstanden? Ta kontakt med Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS.

Artikkelen gir generell informasjon og erstatter ikke en konkret vurdering av den enkelte boligen. Den er utarbeidet med hjelp av AI og faglig gjennomgått av Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS. Det tas forbehold om feil og senere endringer i lover, forskrifter og standarder.

---

Om Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS

Velkommen til Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS!

Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS leverer tilstandsrapporter, verditakseringer og tekniske vurderinger av boliger og næringseiendom. Selskapet har over 20 års erfaring fra bygge- og eiendomsbransjen og bistår både private, profesjonelle aktører og offentlige virksomheter.

Med kompetanse forankret i både Norsk Takst og NITO, står selskapet som en solid og faglig sterk aktør i markedet – med kvalitet, pålitelighet og kundens trygghet i fokus.

Med over 20 års erfaring fra byggebransjen, har Christian Amundsen en solid bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder og eiendomsmegler. Etter å ha utdannet seg som takstingeniør ved NBT (Norsk byggvurdering & Takstinstitutt) i 2005, har han kontinuerlig videreutviklet sin kompetanse gjennom kurs og sertifiseringer via Norsk Takst og NEAK.

Christian er kjent for sin grundighet og sitt engasjement for kvalitet. Han setter høye standarder for seg selv, både når det gjelder integritet og faglig dyktighet. Enten du trenger taksering av eiendommer eller kvalifisert rådgivning i byggeprosjekter, kan du være trygg på at Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS leverer pålitelig og profesjonell service.

---

Denne artikkelen er utarbeidet med hjelp fra AI og gjennomgått av Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS. Det tas forbehold om mulige feil eller endringer i lover, forskrifter og standarder.