Hva ser en bygningssakkyndig etter på kjøkken i en tilstandsrapport?

Kjøkkenet regnes normalt ikke som et våtrom på samme måte som bad og vaskerom. Det er likevel et av rommene som undersøkes grundig i en tilstandsrapport. Årsaken er at vann, avløp, elektriske installasjoner og flere tekniske apparater er samlet på et forholdsvis lite område.

Selv en mindre lekkasje fra en oppvaskmaskin, kjøkkenkran eller vannledning kan føre til betydelige skader dersom vannet trenger ned i gulvet eller videre inn i tilstøtende konstruksjoner. Den bygningssakkyndige undersøker derfor både synlige overflater, kjøkkeninnredningen, vann- og avløpsinstallasjonene, avtrekket og enkelte branntekniske forhold.

Kort oppsummert: Dette undersøkes på kjøkkenet

Ved en tilstandsanalyse av kjøkkenet undersøkes blant annet:

• vegger, himling og gulv for skader og tegn til fukt

• gulvet ved kjøleskap, oppvaskmaskin, vask, varmtvannsbereder og andre vanninstallasjoner

• kjøkkeninnredningen for svelling, avflassing, sprekker og fuktskjolder

• synlige vann- og avløpsledninger

• vannmengde, trykk og avrenning

• eventuell lekkasjesikring og automatisk vannstoppeventil

• avtrekk over kokesonen og mulighet for forsert avtrekk

• om det er montert komfyrvakt der dette kreves

• synlige tegn til varmgang, kondens, muggsopp eller andre skader

Undersøkelsen utføres i samsvar med forskrift til avhendingslova og kriteriene i NS 3600:2025+AC:2026.

Hvorfor regnes ikke kjøkken som våtrom?

Bad og vaskerom er konstruert for regelmessig vannbelastning på gulv og vegger. Slike rom skal normalt ha sluk, fall mot sluk og et vanntett sjikt som hindrer at vann trenger inn i konstruksjonene.

Et ordinært kjøkken er ikke beregnet for tilsvarende vannbelastning. Det stilles derfor normalt ikke de samme kravene til membran og sluk som på et bad. Det betyr likevel ikke at kjøkkenet er uten risiko.

Nyere byggeforskrifter stiller blant annet krav til at lekkasjer skal kunne oppdages enkelt og ikke føre til unødvendige skader. Der lekkasjevann ikke kan ledes til sluk eller annen forsvarlig avrenning, kan det være krav om automatisk lekkasjestopper. Dette er særlig aktuelt ved oppvaskmaskin, kjøleskap med vanntilkobling, kaffemaskin og annet vanntilknyttet utstyr.

Vegger og himling undersøkes for skader

Den bygningssakkyndige ser etter skader, riss, sprekker, fuktskjolder og misfarging på vegger og himling. Det undersøkes også om det finnes tegn til svelling, svertesopp, muggsopp eller kondens.

Dersom veggene er flislagt, kan det utføres stikkprøver ved å banke lett på flisene for å avdekke bom eller hul lyd. Hul lyd er ikke nødvendigvis en skade i seg selv, men kan få betydning dersom det samtidig finnes sprekker, løse fuger eller andre symptomer.

På kjøkken med gjennomføringer mot kaldt loft eller andre kalde konstruksjoner kan synlige tegn til brudd i dampsperren, kondens eller varmgang også inngå i vurderingen.

Gulvet kontrolleres særlig rundt vanninstallasjonene

Gulvet undersøkes for riss, sprekker, knirk, skjevheter, nedbøyning, svelling og fuktskjolder. Ved flislagte gulv kan det også lyttes etter bom eller hul lyd.

Det gjennomføres fuktsøk med fuktoverflateindikator ved utsatte områder, blant annet ved:

• kjøleskap

• oppvaskmaskin

• oppvaskkum

• varmtvannsbereder

• vaskemaskin, dersom denne står på kjøkkenet

• andre vanntilknyttede installasjoner

En fuktoverflateindikator påviser indikasjoner eller forskjeller i materialenes fuktforhold. Den dokumenterer ikke nødvendigvis en skade alene, men kan gi grunnlag for nærmere undersøkelser.

Dersom gulvet under eller rundt installasjonene ikke er tilgjengelig, skal dette opplyses i tilstandsrapporten. Den bygningssakkyndige skal normalt ikke demontere kjøkkeninnredning eller hvitevarer for å gjennomføre kontrollen.

For boliger oppført etter at TEK10 trådte i kraft, vurderes det også om gulvmaterialene tåler den begrensede fuktbelastningen som kan forventes på et kjøkken.

Kjøkkeninnredningen er et eget undersøkelsespunkt

Innredningen undersøkes for synlige skader, riss, sprekker, svelling, avflassing og fuktskjolder. Skapet under kjøkkenvasken er spesielt viktig, fordi lekkasjer fra kran, vannlås eller rørsammenkoblinger ofte først blir synlige her.

Svelling i sokler, skapbunner og sideplater kan være tegn på tidligere eller pågående vannpåvirkning. Også mindre skader bør vurderes i sammenheng med mulige lekkasjekilder.

Vannrør, avløp og lekkasjesikring

Synlige vann- og avløpsledninger undersøkes for lekkasjer, korrosjon, kondensering og andre skader. Materialtype, sammenkoblingspunkter og alder vurderes så langt dette lar seg gjøre.

Den bygningssakkyndige åpner kranen for å undersøke:

• vannmengde og trykk

• avrenning fra kjøkkenkummen

• tegn til redusert kapasitet

• unormal lukt fra avløpet

• eventuelle trykkslag i rørsystemet

Dersom vann- eller avløpsanlegget er skjult og det ikke foreligger dokumentasjon, vurderes anleggets alder sammen med eventuelle symptomer i omkringliggende konstruksjoner.

På nyere kjøkken undersøkes det også om fuktføler og automatisk vannstoppeventil er montert der dette kreves. Kravene må vurderes ut fra når installasjonen ble etablert og hvilket regelverk som gjaldt på utførelsestidspunktet.

Avtrekk og ventilasjon over kokesonen

Avtrekket over kokesonen undersøkes, blant annet ved hjelp av et papirark eller en røykampulle. Det vurderes om ventilatoren har tilfredsstillende funksjon, og om det er mulig å etablere forsert avtrekk under matlaging.

En kullfilterventilator med omluft kan redusere lukt og fettpartikler, men fører ikke fuktbelastet luft ut av boligen. En slik løsning må derfor vurderes opp mot boligens øvrige ventilasjonssystem og byggeårets krav.

I leiligheter med felles ventilasjonsanlegg kan det være begrensninger på hvilke ventilatorer som kan kobles til anlegget. Endringer bør derfor avklares med sameiet eller borettslaget.

Har kjøkkenet gassbluss, undersøkes også avstanden til avtrekkshetten og tilstøtende vegg. Selve gassanlegget inngår ikke i den ordinære tilstandsanalysen og bør kontrolleres av en person med relevant kompetanse.

Komfyrvakt og elektriske installasjoner

Det kontrolleres visuelt om kjøkkenet har komfyrvakt når kjøkkenelektroinstallasjonen er utført etter 1. juli 2010. Manglende komfyrvakt i en installasjon der dette kreves, rapporteres som et brannteknisk forhold med mulig betydning for helse, miljø og sikkerhet.

Komfyrvakten skal kunne registrere en farlig situasjon ved koketoppen og koble ut strømmen før det oppstår brann. DSB opplyser at komfyrvakt kreves i nye boliger og når det etableres en ny elektrisk kurs til komfyren.

Tilstandsrapporten er likevel ikke en fullstendig elkontroll. Den bygningssakkyndige åpner ikke elektriske komponenter og foretar ikke målinger av det elektriske anlegget. Dersom det er usikkerhet om installasjonenes utførelse eller sikkerhet, bør anlegget undersøkes av en registrert elektrovirksomhet.

Undersøkes hvitevarene?

Hvitevarer funksjonstestes normalt ikke som en del av tilstandsrapporten. Dette gjelder også integrerte hvitevarer.

Synlige tilkoblinger og området rundt vanntilknyttet utstyr kan likevel inngå i vurderingen. Det gjelder eksempelvis oppvaskmaskin, kjøleskap med vann eller isbitmaskin og fast tilkoblet kaffemaskin. Den bygningssakkyndige undersøker da først og fremst om det finnes tegn til lekkasje, mangelfull sikring eller skader på omkringliggende konstruksjoner.

Hva bør du gjøre før befaringen?

For å gjøre kjøkkenet tilgjengelig for undersøkelse bør du:

• rydde skapet under kjøkkenvasken

• sørge for tilkomst til synlige vann- og avløpsrør

• fjerne løse gjenstander foran utsatte områder

• finne frem dokumentasjon fra rørlegger og elektriker

• opplyse om tidligere lekkasjer, vannskader eller reparasjoner

• finne dokumentasjon på eventuell automatisk vannstopper og komfyrvakt

God tilkomst og relevant dokumentasjon gjør det lettere å gjennomføre en presis vurdering.

En grundig kjøkkenkontroll gir større trygghet

Et kjøkken kan fremstå moderne og velholdt, samtidig som det finnes mangler ved avtrekk, lekkasjesikring, vanninstallasjoner eller komfyrvakt. Tilstandsrapporten skal derfor beskrive mer enn kjøkkenets utseende. Den skal gi kjøper og selger informasjon om teknisk tilstand, registrerte avvik og mulige konsekvenser.

Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS utfører tilstandsrapporter i Oslo, Akershus og Østfold. Christian Amundsen har over 20 års erfaring fra bygge- og eiendomsbransjen, med bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder, eiendomsmegler og takstingeniør. Denne kombinasjonen gir et solid grunnlag for praktiske og faglig begrunnede vurderinger av boligens tilstand.

---

Om Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS

Velkommen til Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS!

Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS leverer tilstandsrapporter, verditakseringer og tekniske vurderinger av boliger og næringseiendom. Selskapet har over 20 års erfaring fra bygge- og eiendomsbransjen og bistår både private, profesjonelle aktører og offentlige virksomheter.

Med kompetanse forankret i både Norsk Takst og NITO, står selskapet som en solid og faglig sterk aktør i markedet – med kvalitet, pålitelighet og kundens trygghet i fokus.

Med over 20 års erfaring fra byggebransjen, har Christian Amundsen en solid bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder og eiendomsmegler. Etter å ha utdannet seg som takstingeniør ved NBT (Norsk byggvurdering & Takstinstitutt) i 2005, har han kontinuerlig videreutviklet sin kompetanse gjennom kurs og sertifiseringer via Norsk Takst og NEAK.

Christian er kjent for sin grundighet og sitt engasjement for kvalitet. Han setter høye standarder for seg selv, både når det gjelder integritet og faglig dyktighet. Enten du trenger taksering av eiendommer eller kvalifisert rådgivning i byggeprosjekter, kan du være trygg på at Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS leverer pålitelig og profesjonell service.

---

Denne artikkelen er utarbeidet med hjelp fra AI og gjennomgått av Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS. Det tas forbehold om mulige feil eller endringer i lover, forskrifter og standarder.