NS 3600:2025 – nye krav til tilstandsrapport ved kjøp og salg av bolig
- for 2 døgn siden
- 7 min lesing
NS 3600:2025 innebærer flere endringer i hvordan boliger undersøkes og hvordan tilstandsrapporter utarbeides. Kravene til dokumentasjon, undersøkelser og faglige begrunnelser er tydeligere enn tidligere. Dette påvirker både den bygningssakkyndige, boligselgeren og kjøperen.
NS 3600:2025 – nye krav til tilstandsrapport ved kjøp og salg av bolig
NS 3600:2025 har innført flere viktige endringer i hvordan tilstandsrapporter ved boligsalg skal utarbeides. Kravene til undersøkelser, dokumentasjon og begrunnelse av tilstandsgrader er blitt tydeligere, og dette får betydning både for boligselger, boligkjøper og den bygningssakkyndige.
Målet er at kjøper skal få et mer presist og forståelig beslutningsgrunnlag, samtidig som selger får en rapport som beskriver boligens tekniske tilstand og risiko på en tydeligere måte.
For oss som arbeider med tilstandsanalyser, innebærer dette at vurderingsgrunnlaget er blitt mer detaljert. Det stilles større krav til hva som skal undersøkes, hvordan avvik skal beskrives, og hvilke opplysninger og dokumenter som må foreligge for at vurderingene skal bli så sikre som mulig.
Hva er nytt i NS 3600:2025?
Den nye standarden viderefører mye av oppbygningen fra tidligere, men flere undersøkelsespunkter og vurderingskriterier er presisert.
Det er blant annet lagt større vekt på:
dokumentasjon av utførte arbeider
alder og forventet gjenværende brukstid
risiko for skader og følgeskader
tydelige begrunnelser for tilstandsgrader
konsekvenser ved avvik
opplysninger om helse, miljø og sikkerhet
beskrivelse av usikkerhet i vurderingsgrunnlaget
Dette betyr ikke nødvendigvis at boligen har blitt dårligere enn ved en tidligere tilstandsrapport. En endret tilstandsgrad kan skyldes at kriteriene og kravene til vurderingen har blitt endret eller tydeliggjort.
Dokumentasjon har fått større betydning
Dokumentasjon har alltid vært viktig, men i den nye standarden får den enda større betydning.
Dette gjelder spesielt ved oppussing og ombygging av våtrom, elektriske installasjoner og andre arbeider som helt eller delvis blir skjult etter ferdigstillelse.
Et bad kan fremstå moderne, pent og uten synlige skader, men den bygningssakkyndige kan likevel ha et begrenset grunnlag for å vurdere oppbyggingen dersom det ikke foreligger dokumentasjon.
Det kan blant annet være usikkerhet knyttet til:
membran og tettesjikt
sluk og overgang mellom membran og sluk
fallforhold
rørføringer
ventilasjon
utførelsen av skjulte konstruksjoner
hvem som har utført arbeidet
hvilke produkter og løsninger som er benyttet
Når dokumentasjonen mangler, kan ikke den bygningssakkyndige uten videre legge til grunn at arbeidene er utført i samsvar med kravene som gjaldt på utførelsestidspunktet.
Manglende dokumentasjon er ikke nødvendigvis det samme som at arbeidet er feil utført. Det innebærer imidlertid en usikkerhet som må komme frem i rapporten.
Hvilken dokumentasjon bør selger finne frem?
Selger bør samle dokumentasjon så tidlig som mulig før befaringen.
Relevant dokumentasjon kan være:
fakturaer og kvitteringer
beskrivelser av utførte arbeider
bilder fra byggeprosessen
dokumentasjon fra håndverkere
produktdokumentasjon
våtromsdokumentasjon
samsvarserklæringer for elektriske arbeider
kontroller og servicerapporter
byggetegninger
ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse
kommunale godkjenninger
rapporter fra tidligere undersøkelser
Dokumentasjonen bør vise hva som er utført, når arbeidet ble utført, og hvem som har utført det.
Kan et nytt bad få TG2 på grunn av manglende dokumentasjon?
Et forholdsvis nytt bad kan få tilstandsgrad 2 selv om det ikke er registrert synlige skader.
Tilstandsgraden skal ikke bare bygge på hvordan rommet ser ut. Den skal også bygge på alder, utførelse, dokumentasjon, målinger, observasjoner og risiko.
Dersom vesentlige deler av våtrommets oppbygging ikke er dokumentert, kan det være usikkerhet knyttet til løsninger som ikke kan undersøkes uten å gjøre inngrep i konstruksjonen.
Den bygningssakkyndige må da beskrive usikkerheten og vurdere denne opp mot kriteriene i standarden.
Alder kan påvirke tilstandsgraden
En viktig del av vurderingsgrunnlaget er bygningsdelens alder.
En bygningsdel kan fungere på befaringstidspunktet, men likevel ha oppnådd en alder hvor risikoen for skade eller funksjonssvikt er økt.
Dette kan blant annet være relevant for:
taktekking
undertak
membraner og tettesjikt
drenering
vannledninger
avløpsledninger
vinduer og ytterdører
varmtvannsberedere
tekniske installasjoner
Tilstandsgraden skal derfor ikke oppfattes som en ren karakter på hvordan en bygningsdel ser ut den aktuelle dagen. Den skal også uttrykke teknisk tilstand, risiko og forventet utvikling.
En eldre bygningsdel kan dermed få TG2 selv om den fortsatt fungerer.
Mer konkrete beskrivelser av konsekvenser
Rapportene skal i større grad forklare hva et avvik kan føre til.
Det er ikke tilstrekkelig bare å skrive at det er registrert manglende fall, sprekker, fuktindikasjoner eller slitasje. Kjøper og selger skal også få informasjon om hvorfor dette er viktig.
Eksempler på konsekvenser kan være:
økt risiko for vannskade
fuktbelastning på konstruksjoner
redusert brukstid
behov for nærmere undersøkelser
behov for vedlikehold eller utskifting
risiko for følgeskader
sikkerhetsmessige forhold
Dette gjør rapporten mer nyttig for personer uten byggeteknisk bakgrunn.
Større krav til faglige begrunnelser
Tilstandsgraden skal kunne spores tilbake til konkrete observasjoner, målinger og kriterier.
Den bygningssakkyndige må derfor dokumentere vurderingsgrunnlaget på en tydelig måte. Det gjelder blant annet:
hva som er undersøkt
hvordan undersøkelsen er utført
hvilke begrensninger som foreligger
hvilken dokumentasjon som er fremlagt
hvilke avvik som er registrert
hvilke konsekvenser avviket kan medføre
hvorfor den valgte tilstandsgraden er satt
Dette gir bedre etterprøvbarhet og skal bidra til mer ensartede vurderinger.
Flere undersøkelser og tydeligere begrensninger
En tilstandsrapport er i hovedsak basert på visuelle undersøkelser, målinger og tilgjengelig dokumentasjon.
Den bygningssakkyndige åpner normalt ikke vegger, gulv og tak for å kontrollere skjulte konstruksjoner. Det er derfor viktig at rapporten beskriver hvilke deler som ikke har vært tilgjengelige for undersøkelse.
Eksempler på begrensninger kan være:
innredning som hindrer tilkomst
fastmonterte plater og kasser
manglende inspeksjonsmulighet
snø eller is på tak
lagrede gjenstander
konstruksjoner som ikke kan undersøkes uten inngrep
rom eller bygningsdeler som ikke er gjort tilgjengelige
Slike begrensninger kan skape usikkerhet i vurderingsgrunnlaget og bør tas på alvor.
Helse, miljø og sikkerhet
Forhold som gjelder helse, miljø og sikkerhet skal beskrives tydelig.
Dette kan blant annet gjelde:
manglende eller utilstrekkelige rømningsmuligheter
rekkverk med utilstrekkelig høyde eller store åpninger
manglende sikring mot fall
branntekniske avvik
forhold ved trapper
radon
andre sikkerhetsmessige forhold
Ikke alle HMS-forhold gis ordinær tilstandsgrad, men de skal likevel fremgå av rapporten når de er relevante.
Hva betyr endringene for boligselger?
Boligselger bør forberede seg bedre før befaringen.
Det viktigste er å:
finne frem dokumentasjon
sørge for tilkomst til alle rom og bygningsdeler
gi korrekte og utfyllende opplysninger
informere om kjente skader og tidligere hendelser
opplyse om ombygginger og bruksendringer
gjøre loft, kryperom, sluk og tekniske installasjoner tilgjengelige
God dokumentasjon og tilgjengelighet gir et bedre vurderingsgrunnlag.
Det er også viktig å være klar over at manglende informasjon ikke nødvendigvis fører til en bedre rapport. Dersom forhold ikke kan undersøkes eller dokumenteres, må usikkerheten beskrives.
Hva betyr endringene for boligkjøper?
For kjøper gir den nye standarden et mer detaljert beslutningsgrunnlag.
Kjøper bør likevel lese hele rapporten og ikke bare se på antallet TG2 og TG3.
Det bør særlig legges merke til:
årsaken til tilstandsgraden
konsekvensen av avviket
anbefalte tiltak
usikkerhet og begrensninger
bygningsdelens alder
om dokumentasjon mangler
om det anbefales videre undersøkelser
To bygningsdeler med samme tilstandsgrad kan ha svært ulik betydning.
En TG2 kan være knyttet til normalt vedlikehold og alder, mens en annen TG2 kan være knyttet til fukt, manglende dokumentasjon eller økt risiko for skade.
Betyr TG2 at noe må skiftes med en gang?
Nei, ikke nødvendigvis.
TG2 betyr at det er registrert avvik, slitasje, alder, usikkerhet eller risiko som kjøper bør kjenne til.
Noen forhold krever kun oppfølging eller normalt vedlikehold. Andre kan kreve nærmere undersøkelser eller tiltak innen kortere tid.
Det er derfor beskrivelsen og konsekvensen som er viktigst, ikke bare selve tilstandsgraden.
Et bedre beslutningsgrunnlag for begge parter
NS 3600:2025 stiller høyere krav til den bygningssakkyndiges undersøkelser, vurderinger og rapportering.
Dette kan føre til at rapportene blir mer omfattende, og at enkelte bygningsdeler får en annen tilstandsgrad enn de ville fått etter tidligere vurderingskriterier.
Formålet er ikke å gjøre boliger dårligere på papiret. Formålet er å synliggjøre teknisk tilstand, risiko og usikkerhet på en mer presis måte.
For selger gir dette en mulighet til å legge frem boligen på et bedre dokumentert grunnlag. For kjøper gir det bedre forutsetninger for å forstå hva man kjøper, og hvilke kostnader eller oppfølgingsbehov som kan komme senere.
Vår vurdering
Hos Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS mener vi at tydelige og grundige tilstandsrapporter er viktige for en trygg bolighandel.
En god rapport skal ikke bare beskrive avvik. Den skal forklare hvorfor avviket er viktig, hvilke konsekvenser det kan få, og hva kjøper og selger bør være oppmerksomme på.
God dokumentasjon, grundige undersøkelser og tydelige faglige vurderinger reduserer risikoen for misforståelser og konflikter etter boligsalget
FAQ
Hva er NS 3600:2025?
NS 3600:2025 er en norsk standard for teknisk tilstandsanalyse av boliger ved omsetning. Standarden beskriver hvilke undersøkelser som skal gjennomføres, og hvordan tilstand og avvik skal vurderes og rapporteres.
Kan manglende dokumentasjon påvirke tilstandsgraden?
Ja. Manglende dokumentasjon kan skape usikkerhet om hvordan arbeidet er utført. Dette kan påvirke vurderingen, særlig for våtrom og andre konstruksjoner hvor viktige deler er skjult.
Kan et nytt bad få TG2?
Ja. Et nyere bad kan få TG2 dersom det foreligger avvik, manglende dokumentasjon, usikre løsninger eller andre forhold som gir økt risiko.
Betyr TG2 at bygningsdelen må skiftes?
Ikke nødvendigvis. TG2 kan være knyttet til alder, slitasje, vedlikeholdsbehov, avvik eller usikkerhet. Rapportens beskrivelse må leses for å forstå betydningen.
Hva bør selger ha klart før befaring?
Selger bør finne frem fakturaer, bilder, håndverkerdokumentasjon, byggetegninger, kommunale godkjenninger, samsvarserklæringer for elektriske arbeider og annen relevant dokumentasjon.
Hvorfor kan en eldre bygningsdel få TG2 selv om den fungerer?
Tilstandsgraden vurderer ikke bare dagens funksjon. Alder, forventet brukstid og risiko for fremtidige skader inngår også i vurderingen.
Velkommen til Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS!
Om Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS
Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS leverer tilstandsrapporter, verditakseringer og tekniske vurderinger av boliger og næringseiendom.Selskapet har over 20 års erfaring fra bygge- og eiendomsbransjen og bistår både private, profesjonelle aktører og offentlige virksomheter.
Med kompetanse forankret i både Norsk Takst og NITO, står selskapet som en solid og faglig sterk aktør i markedet – med kvalitet, pålitelighet og kundens trygghet i fokus.
Med over 20 års erfaring fra byggebransjen, har Christian Amundsen en solid bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder og eiendomsmegler. Etter å ha utdannet seg som takstingeniør ved NBT (Norsk byggvurdering & Takstinstitutt) i 2005, har han kontinuerlig videreutviklet sin kompetanse gjennom kurs og sertifiseringer via Norsk Takst og NEAK.
Christian er kjent for sin grundighet og sitt engasjement for kvalitet. Han setter høye standarder for seg selv, både når det gjelder integritet og faglig dyktighet. Enten du trenger taksering av eiendommer eller kvalifisert rådgivning i byggeprosjekter, kan du være trygg på at Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS leverer pålitelig og profesjonell service.
