Rapportdatoen avgjør – nye regler for tilstandsrapporter i 2026

Nye regler i forskrift til avhendingslova

Fra 1. januar 2026 trådte det i kraft endringer i forskrift til avhendingslova, ofte omtalt som forskriften om tryggere bolighandel. Endringene har betydning for hvordan enkelte forhold skal undersøkes, vurderes og presenteres i tilstandsrapporter.

En viktig presisering er at det ikke lenger skal settes tilstandsgrad på enkelte opplysnings- og sikkerhetsforhold. For disse punktene skal den bygningssakkyndige i stedet beskrive det som er observert, opplyse om eventuelle avvik og forklare hvilke konsekvenser forholdet kan få.

Samtidig oppstår et praktisk spørsmål for både selgere, meglere og bygningssakkyndige:

Hvilket regelverk skal brukes dersom rapporten ble påbegynt, befaringen ble utført eller oppdraget ble bestilt før reglene ble endret?

Det sentrale utgangspunktet er at rapportdatoen er styrende.

Hva er rapportdatoen?

Rapportdatoen er datoen tilstandsrapporten ferdigstilles og utstedes.

Den må ikke forveksles med:

• datoen oppdraget ble bestilt

• datoen befaringen ble gjennomført

• datoen et rapportutkast ble opprettet

• datoen boligen først ble annonsert for salg
  

Det er rapportdatoen som viser når den ferdige rapporten ble utstedt, og dermed hvilket regelverk rapporten skal være utarbeidet etter.

Dette er særlig viktig ved årsskiftet 2025–2026, og ved senere oppdatering av eldre rapporter.

Hvorfor er rapportdatoen viktig?

En tilstandsrapport som skal ha virkning etter avhendingslova, må oppfylle minstekravene i forskriften. Forskriften regulerer blant annet hvilke rom og bygningsdeler som skal undersøkes, hvordan undersøkelsene skal utføres, og hvordan resultatene skal formidles til kjøper. (Direktoratet for byggkvalitet)

Rapporten kan ikke være eldre enn ett år når kjøperen binder seg til kjøpet. Når rapporten er utarbeidet i samsvar med forskriften, vil kjøper som hovedregel ikke senere kunne gjøre tydelig beskrevne forhold i rapporten gjeldende som mangel. (Direktoratet for byggkvalitet)

For at denne virkningen skal være så sikker som mulig, må rapporten være utformet etter regelverket som gjelder når den ferdigstilles.

Forhold som ikke skal gis tilstandsgrad

Fra 1. januar 2026 ble det tydeliggjort at enkelte forhold først og fremst er opplysningspunkter, og ikke ordinære tilstandsvurderinger.

Dette gjelder blant annet:

• elektrisk anlegg

• rekkverkshøyde og åpninger på balkonger, verandaer og lignende

• åpenbare lovlighetsmangler

• avvik ved branncelleinndeling

• manglende rømningsvei

• andre åpenbare forhold som kan påvirke helse, miljø og sikkerhet
  

For disse punktene skal den bygningssakkyndige beskrive observasjonene, opplyse om avvik og forklare mulige konsekvenser. Det skal ikke settes TG0, TG1, TG2 eller TG3.

Direktoratet for byggkvalitet presiserer uttrykkelig at elektrisk anlegg, lovlighetsmangler og rekkverksforhold er opplysningsspørsmål som ikke skal gis tilstandsgrad. (Direktoratet for byggkvalitet)

Elektrisk anlegg – informasjon, ikke elkontroll

Den bygningssakkyndiges oppgave er ikke å utføre en teknisk kontroll av det elektriske anlegget.

Vurderingen begrenser seg i hovedsak til å:

• innhente opplysninger fra eier

• etterspørre relevant dokumentasjon

• foreta en begrenset visuell observasjon

• opplyse om synlige forhold eller manglende dokumentasjon

• anbefale nærmere kontroll når det er faglig grunnlag for det

En fullverdig elkontroll krever særskilt elektrofaglig kompetanse og skal utføres av kvalifisert personell. (Direktoratet for byggkvalitet)

Dersom en tilstandsrapport utstedt i 2026 fortsatt gir elektrisk anlegg en ordinær tilstandsgrad, kan dette skape et misvisende inntrykk av at den bygningssakkyndige har utført en teknisk tilstandsanalyse av anlegget. Kjøper kan da få feil forventning til hva som faktisk er undersøkt.

Rekkverk vurderes mot dagens sikkerhetsnivå

Høyde på rekkverk og størrelsen på åpninger skal undersøkes mot byggteknisk forskrift som gjelder på befaringstidspunktet.

Bakgrunnen er at kravene er knyttet til personsikkerhet og fallfare. Kjøper skal derfor få informasjon dersom et eldre rekkverk ikke tilfredsstiller dagens sikkerhetsnivå, selv om rekkverket kan ha vært lovlig da bygningen ble oppført.

Et slikt avvik betyr ikke automatisk at konstruksjonen er ulovlig eller at den må bygges om. Det skal likevel opplyses om forholdet og mulige sikkerhetsmessige konsekvenser. Det skal ikke settes tilstandsgrad. (Direktoratet for byggkvalitet)

Brannceller, rømningsveier og andre HMS-forhold

Dersom den bygningssakkyndige oppdager at boligen ikke ser ut til å være tilfredsstillende oppdelt i brannceller, mangler nødvendig rømningsvei eller har andre åpenbare HMS-forhold, skal dette beskrives i rapporten.

Disse vurderingene skal baseres på kravene i gjeldende byggteknisk forskrift, som normalt vil være TEK17 på undersøkelsestidspunktet.

Dette innebærer ikke at TEK17 gis tilbakevirkende kraft. Formålet er å informere kjøper om hvordan boligen står i forhold til dagens sikkerhetsnivå. Det skal derfor ikke settes tilstandsgrad på disse forholdene. (Direktoratet for byggkvalitet)

Det kan blant annet være aktuelt å omtale:

• manglende brannskille mellom boenheter

• åpninger eller utettheter i brannskillende konstruksjoner

• utilstrekkelig rømningsmulighet

• manglende sikring mot fall

• åpenbare sikkerhetsavvik ved trapper

• andre forhold som kan påvirke helse, miljø eller sikkerhet
  

Lovlighetsmangler skal synliggjøres

Den bygningssakkyndige skal opplyse om åpenbare forhold som kan tyde på at dagens bruk eller planløsning ikke samsvarer med godkjente eller lovlige forhold.

Dette kan eksempelvis være:

• innredning av bod til soverom

• bruk av kjeller eller loft som oppholdsrom

• etablering av en ekstra boenhet

• endringer i rømningsforhold

• planløsning som åpenbart avviker fra tilgjengelige tegninger
  

Tilstandsrapporten er likevel ikke en full byggesakskontroll. Den bygningssakkyndige har ikke et generelt ansvar for å innhente kommunens siste godkjente tegninger. Megler har et selvstendig ansvar for å innhente og videreformidle relevante opplysninger om blant annet ferdigattest, brukstillatelse og godkjent bruk. (Direktoratet for byggkvalitet)

Lovlighetsmangler skal beskrives og konsekvensene forklares, men det skal ikke settes tilstandsgrad.

Hvilke regler brukes i ulike situasjoner?

1. Rapporten bestilles 1. januar 2026 eller senere

Dersom oppdraget bestilles etter at de nye reglene har trådt i kraft, skal rapporten utarbeides etter det oppdaterte regelverket.

Rapporten skal blant annet følge de nye reglene om at det ikke settes tilstandsgrad på:

• elektrisk anlegg

• rekkverkshøyde og åpninger

• lovlighetsmangler

• branncelleavvik

• øvrige HMS-forhold

Disse punktene skal i stedet beskrives som opplysninger, med redegjørelse for avvik og mulige konsekvenser.

2. Utkastet ble laget i 2025, men rapporten ferdigstilles i 2026

Et rapportutkast er ikke en endelig tilstandsrapport.

Dersom utkastet ble opprettet i 2025, men rapporten ferdigstilles med rapportdato 1. januar 2026 eller senere, skal det nye regelverket følges.

Det avgjørende er altså ikke:

• når befaringen ble gjennomført

• når oppdraget ble bestilt

• når de første vurderingene ble skrevet

• når rapportutkastet ble opprettet
  

Det er datoen den endelige rapporten ferdigstilles og utstedes som er styrende.

Dette kan medføre at et utkast må omarbeides før ferdigstillelse. Eksempelvis må en tidligere tilstandsgrad på elektrisk anlegg fjernes og erstattes med en beskrivelse i tråd med de nye opplysningskravene.

3. Rapporten ble utstedt i 2025 og oppdateres i 2026

Dersom en ferdig rapport fra 2025 oppdateres i 2026, må det vurderes om oppdateringen innebærer en ny tilstandsvurdering eller bare en ren retting.

Oppdatering som endrer vurderingsgrunnlaget

Det nye regelverket skal benyttes dersom oppdateringen omfatter:

• ny befaring

• nye undersøkelser eller målinger

• ny dokumentasjon

• endret beskrivelse av tilstanden

• endret tilstandsgrad

• endring av tiltak eller konsekvens

• nye vurderinger av bygningsdeler

• andre vesentlige endringer i rapportens faglige grunnlag
  

Rapporten får da et oppdatert vurderingsgrunnlag og ny rapportdato. Det betyr at rapporten må tilpasses reglene som gjelder på oppdateringstidspunktet.

Dette gjelder selv om bare enkelte deler av rapporten endres.

Et elektrisk anlegg som ble gitt tilstandsgrad i rapporten fra 2025, skal derfor ikke fortsatt gis ordinær tilstandsgrad dersom rapporten faglig oppdateres og utstedes på nytt i 2026.

Retting av skrivefeil eller faktafeil

Dersom det bare korrigeres en åpenbar skrivefeil eller faktafeil, uten at vurderingsgrunnlaget eller tilstanden endres, kan rettingen normalt utføres uten ny faglig vurdering.

Eksempler kan være:

• feilskrevet navn

• feil gårds- eller bruksnummer

• åpenbar tastefeil

• feil rombetegnelse som ikke påvirker vurderingen

• språklig korrigering uten faglig betydning

I slike tilfeller kan den opprinnelige rapportdatoen fra 2025 beholdes, forutsatt at korrigeringen ikke innebærer en ny eller endret tilstandsvurdering.

Det må være tydelig at det dreier seg om en ren retting og ikke en ny utstedelse av rapporten.

4. Befaringen ble utført i 2025, men rapporten får dato i 2026

Befaringsdatoen er ikke alene avgjørende for hvilket regelverk som skal brukes.

Dersom befaringen ble utført i desember 2025, men rapporten først ferdigstilles og utstedes i januar 2026, må rapporten følge reglene som gjelder i 2026.

Den bygningssakkyndige må da kontrollere at undersøkelsene og rapporteringen gir tilstrekkelig grunnlag for å oppfylle de nye kravene.

Dersom enkelte nødvendige opplysninger eller undersøkelser mangler, kan det i noen tilfeller være nødvendig med supplerende dokumentasjon eller ny befaring før rapporten kan ferdigstilles.

Hva skjer dersom feil regelverk brukes?

En rapport som ikke følger gjeldende forskrift, kan skape usikkerhet om rapporten oppfyller kravene for å få den virkningen som følger av avhendingslova.

Det kan også gi kjøper et uriktig eller uklart bilde av hva som faktisk er undersøkt.

Et eksempel er dersom den bygningssakkyndige setter tilstandsgrad på det elektriske anlegget etter 1. januar 2026. En kjøper kan da oppfatte tilstandsgraden som resultatet av en teknisk elkontroll, selv om rapporten bare bygger på opplysninger fra eier og en begrenset visuell observasjon.

Konsekvensene kan være:

• misvisende informasjon til kjøper

• feil forventning til undersøkelsens omfang

• uklar ansvarsfordeling

• spørsmål om rapportens forskriftsmessighet

• økt risiko for uenighet eller reklamasjon

Forskriften skal sikre at kjøper får tydelig, forståelig og korrekt informasjon før kjøpet. Tilstandsrapporten skal derfor også skrives i et klart og forbrukervennlig språk. (Direktoratet for byggkvalitet)

Tilstandsgrad og opplysningspunkt er ikke det samme

Det er viktig å skille mellom en teknisk tilstandsvurdering og et opplysningspunkt.

Tilstandsgrad

En tilstandsgrad uttrykker den tekniske tilstanden til et rom eller en bygningsdel på grunnlag av et definert referansenivå.

Ved fastsettelse av tilstandsgrad er utgangspunktet normalt byggeforskriftene som gjaldt da boligen eller bygningsdelen ble oppført eller søkt oppført. (Direktoratet for byggkvalitet)

Opplysningspunkt

Et opplysningspunkt skal gjøre kjøper oppmerksom på et relevant forhold, uten at den bygningssakkyndige foretar en ordinær teknisk gradering.

For flere HMS-forhold vurderes avviket mot dagens regelverk, fordi formålet er å synliggjøre dagens sikkerhetsnivå.

Det skal da beskrives:

• hva som er observert

• hvilket avvik som foreligger

• hvilket krav eller sikkerhetsnivå det er sammenlignet med

• hva avviket kan bety

• om nærmere undersøkelser eller tiltak anbefales

Det skal ikke settes tilstandsgrad.

Hva betyr dette for boligselger?

For selger er det viktig å vite at en eldre rapport ikke uten videre kan oppdateres som om regelverket var uendret.

Skal rapporten faglig oppdateres i 2026, må den som hovedregel tilpasses de nye reglene.

Selger bør derfor:

• avklare om rapporten bare skal rettes eller faglig oppdateres

• sørge for at ny dokumentasjon sendes den bygningssakkyndige

• informere om arbeider og endringer etter forrige befaring

• være forberedt på at rapportoppsettet kan bli endret

• kontrollere at rapporten har korrekt rapportdato

• sørge for at rapporten ikke er eldre enn ett år når kjøper binder seg

En faglig oppdatering kan også kreve ny befaring dersom det har gått tid, er utført arbeider eller tilstanden kan ha endret seg.

Hva betyr dette for boligkjøper?

Kjøper bør kontrollere:

• rapportdatoen

• datoen for befaringen

• om rapporten er oppdatert

• hva som eventuelt er endret

• om det elektriske anlegget er beskrevet uten tilstandsgrad

• om HMS- og lovlighetsforhold er tydelig omtalt

• om anbefalinger om videre undersøkelser er fulgt opp

Kjøper bør heller ikke oppfatte manglende tilstandsgrad som at det ikke foreligger et avvik.

Et branncelleavvik, manglende rømningsvei eller usikkert elektrisk anlegg kan være alvorlig, selv om forholdet ikke er markert med TG2 eller TG3. Det er beskrivelsen og konsekvensen som må leses.

Kort oppsummert

Rapportdato i 2026 innebærer at det oppdaterte regelverket fra 1. januar 2026 skal benyttes.

Det betyr blant annet:

• Det skal ikke settes tilstandsgrad på elektrisk anlegg.

• Det skal ikke settes tilstandsgrad på rekkverkshøyde og åpninger vurdert mot dagens sikkerhetskrav.

• Det skal ikke settes tilstandsgrad på åpenbare lovlighetsmangler.

• Det skal ikke settes tilstandsgrad på branncelleavvik, manglende rømningsvei eller andre HMS-forhold.

• Avvikene skal beskrives tydelig.

• Mulige konsekvenser skal forklares.

• Rapportdatoen, ikke bestillingsdatoen, utkastdatoen eller befaringsdatoen, er styrende for hvilket regelverk rapporten skal følge.

• En faglig oppdatering av en eldre rapport gir normalt nytt vurderingsgrunnlag og ny rapportdato.

• Rene skrive- eller faktafeil kan korrigeres uten ny rapportdato dersom den faglige vurderingen ikke endres.

Vår vurdering

De nye reglene tydeliggjør skillet mellom forhold den bygningssakkyndige faktisk utfører en teknisk tilstandsanalyse av, og forhold som skal formidles som viktige opplysninger til kjøper.

Dette er særlig viktig for elektriske anlegg, brannsikkerhet, lovlighetsforhold og andre HMS-relaterte avvik. På disse områdene kan en ordinær tilstandsgrad gi et feilaktig bilde av både undersøkelsens omfang og den bygningssakkyndiges kompetanseområde.

Hos Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS legger vi regelverket som gjelder på rapportdatoen til grunn. Ved oppdatering av eldre rapporter vurderer vi om det dreier seg om en enkel retting eller om endringene innebærer et nytt faglig vurderingsgrunnlag.

Målet er at kjøper skal få tydelig og korrekt informasjon, samtidig som selger får en rapport som er utarbeidet i samsvar med gjeldende forskrift.

---

Velkommen til Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS! 

Om Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS

Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS leverer tilstandsrapporter, verditakseringer og tekniske vurderinger av boliger og næringseiendom.Selskapet har over 20 års erfaring fra bygge- og eiendomsbransjen og bistår både private, profesjonelle aktører og offentlige virksomheter.

Med kompetanse forankret i både Norsk Takst og NITO, står selskapet som en solid og faglig sterk aktør i markedet – med kvalitet, pålitelighet og kundens trygghet i fokus.

Med over 20 års erfaring fra byggebransjen, har Christian Amundsen en solid bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder og eiendomsmegler. Etter å ha utdannet seg som takstingeniør ved NBT (Norsk byggvurdering & Takstinstitutt) i 2005, har han kontinuerlig videreutviklet sin kompetanse gjennom kurs og sertifiseringer via Norsk Takst og NEAK.

Christian er kjent for sin grundighet og sitt engasjement for kvalitet. Han setter høye standarder for seg selv, både når det gjelder integritet og faglig dyktighet. Enten du trenger taksering av eiendommer eller kvalifisert rådgivning i byggeprosjekter, kan du være trygg på at Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS leverer pålitelig og profesjonell service.

Kontakt oss