Faglig tyngde fremfor lav pris – slik unngår du dyre feil ved boligsalg

En dom fra Borgarting lagmannsrett har nylig tydeliggjort hvor avgjørende faglig kompetanse og presise vurderinger er i tilstandsrapporter. Dommen viser at både valg av tilstandsgrad (TG) og måten avvik beskrives på har stor betydning for rettsutfallet – og for hvem som må bære kostnadene når feil oppdages i ettertid.

For boligkjøper kan mangelfulle rapporter føre til store økonomiske tap. For takstmannen kan det bety erstatningsansvar og tapt omdømme. Felles for begge parter er at den billigste løsningen raskt kan bli den dyreste.

Dommen fra Borgarting – en viktig påminnelse til bransjen

I saken hadde den bygningssakkyndige omtalt et underdimensjonert tak som at det “kan være” svakt og at det “ikke kan utelukkes” behov for forsterkning – til tross for tydelige synlige tegn på alvorlige svakheter. Retten mente dette var en klar underkommunisering av risiko og fastslo at forholdet skulle vært gitt TG 3.

Lagmannsretten mente formuleringene bar preg av bagatellisering, og kjøper ble tilkjent prisavslag. Dette viser at faglig tyngde, tydelig språk og presis vurdering er helt avgjørende. En rapport skal ikke skape tvil – den skal gi klarhet.

Når faglig grundighet veier tyngre enn feil TG

Et interessant poeng fra dommen var at våtrommene i boligen var gitt TG 2, men retten mente de objektivt sett tilsa TG 3 etter NS 3600:2018. Likevel fikk ikke kjøper medhold, fordi rapportens beskrivelser var så tydelige og faglig solide at kjøper ikke kunne ha misforstått risikoen.

Dette viser at faglig styrke og tydelig kommunikasjon kan veie opp for en formell feil i TG-vurderingen. Det er derfor ikke tallene alene som avgjør, men den bygningssakkyndiges evne til å forklare og dokumentere forholdene på en måte som gir kjøper reell innsikt.

Når et “nei” blir kostbart

Et annet punkt i saken gjaldt det elektriske anlegget. Takstmannen krysset av “nei” på behov for utvidet el-kontroll, til tross for manglende dokumentasjon for tidligere ombygging. Retten konkluderte med at dette skapte en uriktig trygghetfor kjøper, og ga grunnlag for prisavslag.

Dette viser at det ikke er rom for antakelser eller usikkerhet. Når dokumentasjon mangler, skal det tydelig fremgå – og en anbefaling om videre kontroll skal gis.

Samarbeid med Elektro365 AS – faglig forankret el-kontroll

For å sikre høy kvalitet og redusere risikoen for feilvurderinger, har Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS inngått samarbeidsavtale med Elektro365 AS, som leverer utvidet el-kontroll etter NEK 405-2-3.

Denne kontrollen brukes som faglig grunnlag i våre tilstandsrapporter og utføres av sertifiserte elektrofagpersoner i henhold til DNV-sertifiseringsordningen.

DNV er verdens ledende selskap innen sertifisering og teknisk rådgivning, og NEK 405-2-3 er den nasjonale standarden for tilstandsvurdering av elektriske anlegg ved avhending. Kontrollene gjennomføres i samsvar med NS-EN ISO/IEC 17024, som stiller krav til både kompetanse og faglig integritet hos de som utfører arbeidet.

Ny forskrift og økende behov for el-kontroll

Da ny forskrift til Avhendingslova trådte i kraft 1. juni 2022, var målet å gi kjøper bedre informasjon om eiendommens tilstand. Forskriften har imidlertid ikke sikret at elanleggets tilstand beskrives godt nok i rapportene.

Resultatet er at antall tvister knyttet til feil og mangler ved elanlegg har økt kraftig. Dette skyldes at mange rapporter ikke gir en faglig vurdering av elanlegget utover visuell observasjon.

Den nye standarden NEK 405-2-3 er derfor utviklet for å tette dette gapet – ved å gi en strukturert, teknisk vurdering av elanlegg, ekominstallasjoner og tilknyttet utstyr i bolig. Dette gir både kjøper og selger et bedre beslutningsgrunnlag og skaper større forutsigbarhet i bolighandelen.

Vi anbefaler utvidet el-kontroll ved alle boligsalg

Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS anbefaler alle boligselgere å utføre en utvidet el-kontroll (NEK 405-2-3) i forbindelse med boligsalg.

Dette er den eneste måten å sikre at elanleggets tilstand blir dokumentert på et faglig forsvarlig nivå – slik at både selger og kjøper får en fullverdig og rettssikker tilstandsrapport.

En gjennomført NEK 405-2-3-kontroll bidrar til å:

• redusere risikoen for etterfølgende tvister,

• gi trygghet til både kjøper og selger,

• og dokumentere at elanlegget tilfredsstiller gjeldende krav.

Selgers dokumentasjon er avgjørende

Et annet vesentlig punkt for en trygg og komplett tilstandsrapport er selgers egen dokumentasjon.Mangel på dokumentasjon for utførte arbeider er en gjenganger i mange tvistesaker, særlig ved oppussing, ombygging og tekniske installasjoner.

Vi anbefaler derfor at selger alltid fremlegger tilgjengelig dokumentasjon fra utførte arbeider, og at det gis en tydelig beskrivelse av hva som faktisk er gjort – inkludert tidspunkt, omfang, entreprenør og eventuelle godkjenninger.

God dokumentasjon gjør at:

• takstmannen kan gi en mer presis vurdering av tilstandsgrad,

• kjøper får tillit til opplysningene,

• og risikoen for etterfølgende uenighet reduseres betraktelig.

En ryddig og godt dokumentert salgsprosess er både i selgers og kjøpers interesse, og gir tilstandsrapporten langt høyere verdi som beslutningsgrunnlag.

Sertifiseringskrav og kvalitetssikring

For å kunne gjennomføre el-kontroller etter NEK 405-2-3 kreves det at fagpersonen:

• Har fagbrev som elektriker

• Kan dokumentere minst 3 års relevant praksis

• Har årlig FSE-sikkerhetsopplæring

• Har bestått DNVs elektroniske eksamen

• Er tilknyttet sertifisert foretak registrert i Elvirksomhetsregisteret

Sertifikatet gjelder i 5 år og forutsetter årlig rapportering om faglig oppdatering, utførte oppdrag og eventuelle klagesaker. Dette sikrer at arbeidet utføres av fagfolk som er kontinuerlig oppdatert og kvalitetssikret.

Derfor bør du velge faglig tyngde fremfor lav pris

Å velge den rimeligste takstmannen kan virke fristende – men det kan raskt bli en dyr erfaring. En grundig og sertifisert fagperson med tverrfaglig samarbeid innen bygg og elektro gir trygghet, dokumentasjon og juridisk forutsigbarhet.

Hos Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS legger vi vekt på:

• Faglig etterrettelighet og dokumenterte vurderinger

• Samarbeid med sertifiserte fagfolk innen elektro

• Rapportering etter gjeldende standarder (TEK, NS 3600, NS 3424, NS3940, og Forskrift til avhendingslova - Tryggere Bolighandel)

• Formidling av tekniske forhold på en måte som både kjøper og selger forstår

Avslutning

Boligmarkedet blir stadig mer krevende, og kjøperne har høyere forventninger til dokumentasjon og trygghet. En tilstandsrapport skal være mer enn et minimumskrav – den skal være et pålitelig faglig dokument.

Ved å velge en takstmann med faglig tyngde, solid samarbeid og sertifiserte partnere får du en rapport som tåler både tidens tann og rettens vurdering – og som sikrer at salgsprosessen blir trygg for alle parter.

---

Velkommen til Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS! 

Om Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS

Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS leverer tilstandsrapporter, verditakseringer og tekniske vurderinger av boliger og næringseiendom.Selskapet har over 20 års erfaring fra bygge- og eiendomsbransjen og bistår både private, profesjonelle aktører og offentlige virksomheter.

Med kompetanse forankret i både Norsk Takst og NITO, står selskapet som en solid og faglig sterk aktør i markedet – med kvalitet, pålitelighet og kundens trygghet i fokus.

Med over 20 års erfaring fra byggebransjen, har Christian Amundsen en solid bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder og eiendomsmegler. Etter å ha utdannet seg som takstingeniør ved NBT (Norsk byggvurdering & Takstinstitutt) i 2005, har han kontinuerlig videreutviklet sin kompetanse gjennom kurs og sertifiseringer via Norsk Takst og NEAK.

Christian er kjent for sin grundighet og sitt engasjement for kvalitet. Han setter høye standarder for seg selv, både når det gjelder integritet og faglig dyktighet. Enten du trenger taksering av eiendommer eller kvalifisert rådgivning i byggeprosjekter, kan du være trygg på at Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS leverer pålitelig og profesjonell service.

Kontakt oss

Denne artikkelen er utarbeidet med hjelp fra AI og gjennomgått av Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS. Det tas forbehold om mulige feil eller endringer i lover, forskrifter og standarder.