Elektrisk anlegg i tilstandsrapporten - hva undersøker egentlig den bygningssakkyndige?
Når en bolig selges, gir tilstandsrapporten viktige opplysninger om det elektriske anlegget. Undersøkelsen er likevel begrenset. Takstingeniørens oppgave som bygningssakkyndig er å innhente opplysninger, gjennomgå relevant dokumentasjon og utføre de visuelle undersøkelsene som forskriften og NS 3600:2025 beskriver.
En tilstandsrapport er derfor ikke en elkontroll. At det ikke er registrert synlige feil, eller at anlegget ikke har fått en tilstandsgrad, betyr ikke at elsikkerheten er bekreftet.
For boligkjøper er det viktig å lese hva selger har opplyst, hva som er dokumentert, og hvilke forhold takstingeniøren anbefaler å følge opp. En nærmere teknisk vurdering av det elektriske anlegget krever kvalifisert elektrofaglig kompetanse.
Kort oppsummert
Takstingeniøren skal avklare når Det lokale eltilsyn (DLE) sist gjennomførte tilsyn, og hva resultatet var.
Er det mer enn fem år siden siste tilsyn, skal eier besvare bestemte spørsmål, og takstingeniøren skal gjøre en forenklet visuell undersøkelse.
Samsvarserklæringer for installasjoner og endringer etter 1. januar 1999 skal etterspørres uavhengig av tidspunktet for siste DLE-tilsyn.
Det elektriske anlegget skal ikke få tilstandsgrad i den ordinære tilstandsrapporten, men avdekkede avvik og konsekvensene av dem skal beskrives.
Når påkrevd samsvarserklæring mangler, skal rapporten anbefale kontroll av kvalifisert elektrofaglig person.
NEK 405-2-3 er en relevant standard for en separat teknisk tilstandsvurdering av elektriske anlegg ved boligsalg.
Tilstandsrapporten er ikke en elkontroll
Direktoratet for byggkvalitet skiller mellom takstingeniørens opplysningsinnhenting og visuelle undersøkelser og en elektrofaglig kontroll. Den ordinære tilstandsrapporten erstatter ikke en elkontroll utført av personell med nødvendige kvalifikasjoner.
Takstingeniøren kan registrere synlige tegn på skade og peke på behov for videre undersøkelser. Undersøkelsen omfatter ikke en teknisk kontroll av skjulte kabler, koblinger og vern, og bekrefter heller ikke at hele anlegget er forskriftsmessig utført.
Forskrift til avhendingslova § 2-18 beskriver minstekravene til denne delen av rapporten. NS 3600:2025 punkt 12.5 og tillegg B utdyper undersøkelsene og hvordan funn, dokumentasjon og behov for videre kontroll skal omtales.
Først skal historikken avklares
Takstingeniøren skal finne ut når DLE sist gjennomførte tilsyn med boligen, og hva resultatet var. Etter NS 3600:2025 skal dato og referansenummer oppgis, og avvikene i tilsynsrapporten gjengis. Mangler det dokumentasjon på utbedring av avvik, skal dette påpekes.
Hvis det er mer enn fem år siden siste tilsyn, skal takstingeniøren innhente eieropplysningene og gjøre de visuelle undersøkelsene som er beskrevet nedenfor. NS 3600:2025 presiserer at avklaring av tilsynshistorikken og etterspørring av samsvarserklæringer alltid skal utføres. Disse oppgavene faller derfor ikke bort selv om DLE nylig har vært på tilsyn.
Et tidligere tilsyn gir relevant informasjon, men er ikke en garanti for anleggets tilstand på salgstidspunktet. Det kan være utført arbeid etter tilsynet, eller forhold kan ha endret seg. Femårsgrensen i denne bestemmelsen er heller ikke et generelt krav om DLE-tilsyn hvert femte år.
Hva skal eieren bli spurt om?
Når det er mer enn fem år siden siste DLE-tilsyn, skal takstingeniøren spørre eieren om:
når det elektriske anlegget ble installert eller sist totalt rehabilitert
sikringene ofte løses ut
det har vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget
det finnes kursfortegnelse, og om antallet sikringer stemmer med denne
Eierens svar er opplysninger om anleggets historikk og bruk. De må skilles fra dokumenterte forhold og takstingeniørens egne observasjoner. At eieren ikke kjenner til problemer, bekrefter ikke at anlegget er uten feil.
Hva ser den bygningssakkyndige etter?
Den forenklede visuelle undersøkelsen etter forskriftens sjekkpunkter omfatter:
om støpselet på varmtvannsberederen er brunsvidd, dersom berederen har støpsel
tegn på termiske skader på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr
om synlige kabler er tilstrekkelig festet
tegn på utette kabelinnføringer og åpne hull i inntak og sikringsskap, så langt dette kan vurderes uten å fjerne kapslinger
Undersøkelsen innebærer ikke at takstingeniøren demonterer kapslinger eller utfører elektriske målinger. Dersom det avdekkes avvik, skal rapporten forklare risiko og mulige konsekvenser og anbefale videre elektrofaglig kontroll. Ved åpenbar fare må behovet for umiddelbare tiltak vurderes, og eieren skal varsles straks om forhold som krever tiltak på grunn av fare for liv og helse.
Innholdsfoto: ranjeet . / Pexels – brukt under Pexels-lisensen.
Samsvarserklæring er viktig dokumentasjon
Samsvarserklæringer skal etterspørres for anlegg som er installert eller endret etter 1. januar 1999. Forskriftens formulering «etter 1999» er presisert på denne måten i NS 3600:2025. Takstingeniøren skal kontrollere at erklæringene beskriver arbeidet og er datert.
En samsvarserklæring er den ansvarliges erklæring om at arbeidet oppfyller sikkerhetskravene i forskrift om elektriske lavspenningsanlegg. Den gjelder det arbeidet som er beskrevet, og innebærer ikke nødvendigvis at hele boligens elektriske anlegg er kontrollert eller fornyet.
Dokumentasjonen skal overleveres eieren, som skal oppbevare den gjennom anleggets levetid. DSBs «5 sikre» omfatter risikovurdering, samsvarserklæring, sluttkontroll, kursfortegnelse og utstyrsdokumentasjon. Disse dokumentene gir samlet et bedre grunnlag for å følge opp anlegget enn en faktura alene.
Manglende samsvarserklæring beviser ikke at arbeidet er feil
Manglende samsvarserklæring er ikke i seg selv bevis på at installasjonen er teknisk feil, utført av ufaglærte eller farlig. Når en påkrevd erklæring ikke kan fremlegges, foreligger det likevel en dokumentasjonsmangel som skal omtales i tilstandsrapporten.
NS 3600:2025 krever at rapporten angir hvilke deler av anlegget som mangler samsvarserklæring, og forklarer risiko og konsekvenser. Arbeidet kan være utført av ufaglærte, og standarden knytter dokumentasjonsmangelen til økt sannsynlighet for feil som kan medføre brannfare eller elektrisk støt. Dette er en risikovurdering, ikke en konstatering av at slike feil finnes.
Rapporten skal i disse tilfellene anbefale kontroll av kvalifisert elektrofaglig person. Selger bør samtidig undersøke om dokumentasjonen kan hentes fra virksomheten som utførte arbeidet, Boligmappa eller eget arkiv. En senere elkontroll gir informasjon om tilstanden, men erstatter ikke den opprinnelige samsvarserklæringen.
Hvorfor får det elektriske anlegget ingen TG?
Både forskrift til avhendingslova § 2-18 og NS 3600:2025 punkt 12.5 sier at det ikke skal settes tilstandsgrad på det elektriske anlegget i den ordinære tilstandsrapporten.
Det betyr at kjøper må lese beskrivelsen av anlegget, dokumentasjonen og anbefalingene. Fravær av TG betyr ikke at det mangler avvik. Forskriften krever at konsekvensene av avdekkede avvik og feil forklares, og NS 3600:2025 krever også vurdering av nødvendige tiltak.
Det må dessuten skilles mellom feil ved det elektriske anlegget og skader på bygningsdeler. Dersom varmgang rundt downlights har skadet himlingen, kan denne skaden inngå i tilstandsgraden for den aktuelle bygningsdelen, selv om selve det elektriske anlegget ikke får TG.
Når bør kjøper vurdere en egen elkontroll?
Behovet for en egen elkontroll må vurderes ut fra dokumentasjonen, historikken og funnene. Det er ingen generell regel i § 2-18 om at alle eldre boliger skal ha en separat elektrofaglig kontroll før salg.
En nærmere kontroll er særlig aktuell når:
tilstandsrapporten anbefaler videre elektrofaglig undersøkelse
det er registrert tegn på varmgang, termiske skader eller andre synlige avvik
eier opplyser om sikringer som ofte løses ut, branntilløp eller varmgang
påkrevd samsvarserklæring mangler for hele eller deler av anlegget
anlegget er bygget om i flere omganger og historikken er uklar
avvik fra DLE ikke er dokumentert utbedret
kjøper planlegger ombygging eller økt belastning og trenger å avklare anleggets kapasitet
En separat kontroll må ha et tydelig avtalt omfang. Kvalifisert elektrofaglig personell kan utføre målinger og undersøkelser som ligger utenfor takstingeniørens ordinære vurdering.
NEK 405-2-3 ved boligsalg
NEK 405-2-3:2023 gjelder teknisk tilstandsvurdering av elektriske anlegg i bolig ved avhending. Standarden beskriver kompetanse og metodikk for en vurdering som omfatter visuelle og fysiske undersøkelser og målinger, samt vurdering av kapasitet og anleggsdeler med kort gjenværende levetid.
NS 3600:2025 viser til kontroll etter NEK 405-2-3 eller tilsvarende når det er behov for videre elektrofaglig undersøkelse. Dette er en separat faglig vurdering som kan supplere tilstandsrapporten.
Brannforebyggende elkontroll og NEK 405-2-2
En brannforebyggende elkontroll har særlig oppmerksomhet på forhold som kan føre til brann. NEK 405-2:2020 er den relevante referansen for denne kontrolltypen. Den erstattet blant annet metodikk- og rapporteringskravene i NEK 405-2-2:2014, som fortsatt kan forekomme i eldre beskrivelser av elkontroll.
En brannforebyggende kontroll og en teknisk tilstandsvurdering ved boligsalg har ulike formål. Når du bestiller kontroll, bør det avklares hvilken standard og hvilket omfang oppdraget følger, og om kontrolløren har relevant kompetanse for oppgaven.
Hva bør boligkjøper lese ekstra nøye?
Les hva eieren har opplyst, hva dokumentasjonen dekker, hva takstingeniøren har registrert, og om det anbefales videre kontroll. Et nytt sikringsskap eller enkelte nye kurser forteller ikke alene hvilken tilstand resten av anlegget har.
Sammenhold opplysningene med selgers egenerklæring, DLE-rapporter og dokumentasjonen i Boligmappa eller annet overlevert materiale. Se særlig etter hvem som har utført nyere arbeider, hvilke deler av anlegget arbeidene gjelder, og om erklæringer og dokumentasjon på utbedring finnes.
Hva bør selger gjøre før tilstandsrapporten?
Samle relevant dokumentasjon før befaringen og opplys om kjente problemer:
Finn frem samsvarserklæringer og øvrig dokumentasjon for utførte arbeider.
Sørg for at kursfortegnelsen er tilgjengelig, og få den oppdatert dersom den ikke stemmer.
Finn rapporter fra DLE og dokumentasjon på utbedring av registrerte avvik.
Opplys om varmgang, branntilløp og sikringer som ofte løses ut.
Opplys om ombygginger, årstall og hvem som utførte det elektriske arbeidet.
God dokumentasjon gjør det lettere å avklare hva som er utført, men bekrefter ikke alene anleggets nåværende tilstand. Kjente feil og faresignaler bør følges opp av elektrofaglig personell.
Samarbeid med Elektro365 AS om utvidet elkontroll
Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS har inngått samarbeidsavtale med Elektro365 AS om utvidet elkontroll etter NEK 405-2-3. Vi anbefaler en slik kontroll ved alle boligsalg, slik at kjøper og selger får et bedre dokumentert grunnlag for å vurdere det elektriske anlegget. Dette er vår faglige anbefaling, ikke et generelt forskriftskrav ved boligsalg.
Rapporten fra elkontrollen kan inngå som supplerende dokumentasjon til tilstandsrapporten. Den gir informasjon om undersøkte forhold, registrerte avvik og behov for oppfølging. Kontroll i seg selv utbedrer ikke feil og er ingen garanti for at hele anlegget er feilfritt.
Fastpris på utvidet elkontroll
Fastprisavtalen er basert på boligens interne bruksareal (BRA-i). Prisene nedenfor er vist både inklusive og eksklusive 25 prosent merverdiavgift.
Internt bruksareal | Pris inkl. mva. | Pris ekskl. mva.
0–50 m² | kr 5 000 | kr 4 000
50–100 m² | kr 6 875 | kr 5 500
100–200 m² | kr 8 125 | kr 6 500
200–300 m² | kr 10 625 | kr 8 500
Over 300 m² | Avtales individuelt | Avtales individuelt
Ved bruksareal på en intervallgrense avklares prisgruppen med Elektro365. Tillegg kan påløpe dersom flere bygg skal vurderes. Eventuelle utbedringer faktureres separat.
Bestilling og kontakt
Ønsker du utvidet elkontroll, ta kontakt direkte med Fredrik Mørk hos Elektro365 AS og opplys at henvendelsen gjelder samarbeidsavtalen med Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS.
Fredrik Mørk, faglig ansvarlig i Elektro365 AS Telefon: 450 89 060 E-post: fredrik@elektro365.no
Vanlige spørsmål om elektrisk anlegg i tilstandsrapporten
Betyr en tilstandsrapport at det elektriske anlegget er godkjent?
Nei. Tilstandsrapporten inneholder en begrenset vurdering og innebærer ingen godkjenning av det elektriske anlegget.
Hvorfor står det ingen TG på det elektriske anlegget?
Forskriften og NS 3600:2025 sier at anlegget ikke skal få tilstandsgrad i den ordinære tilstandsrapporten. Avvik, dokumentasjonsmangler og behov for tiltak skal likevel omtales.
Er manglende samsvarserklæring det samme som ulovlig arbeid?
Manglende erklæring beviser ikke at installasjonen er teknisk feil eller utført av ufaglærte. Når påkrevd erklæring mangler, skal rapporten beskrive dokumentasjonsmangelen og anbefale elektrofaglig kontroll.
Kan takstingeniøren åpne sikringsskapet?
Å åpne den vanlige skapdøren for å se kursfortegnelsen og tilgjengelige deler er noe annet enn å fjerne kapslinger. Den ordinære undersøkelsen skal gjøres uten å demontere kapslinger for å få tilgang til elektriske komponenter.
Hvem kan kontrollere anlegget nærmere?
En kvalifisert elektrofaglig person med kompetanse for den aktuelle kontrollen. Ved utbedring av den faste installasjonen skal en boligeier normalt bruke en registrert elvirksomhet. Et relevant fagbrev alene gir ikke adgang til å utføre slike arbeider hos andre privat.
Les opplysningspunktet - ikke let etter en karakter
Det elektriske anlegget viser hvorfor en tilstandsrapport må leses som mer enn en oversikt over tilstandsgrader. Historikk, dokumentasjon og konkrete observasjoner er avgjørende for å forstå hva som er avklart, og hva som bør undersøkes videre.
Når rapporten anbefaler elektrofaglig kontroll, bør dette følges opp før boligkjøpet. En separat vurdering kan gi et bedre grunnlag for å forstå feil, utbedringsbehov og anleggets kapasitet.
Artikkelen gir generell informasjon om elektrisk anlegg i tilstandsrapporten og erstatter ikke en konkret elektrofaglig vurdering av den enkelte boligen.
Om Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS
Velkommen til Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS!
Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS leverer tilstandsrapporter, verditakseringer og tekniske vurderinger av boliger og næringseiendom. Selskapet har over 20 års erfaring fra bygge- og eiendomsbransjen og bistår både private, profesjonelle aktører og offentlige virksomheter.
Med kompetanse forankret i både Norsk Takst og NITO, står selskapet som en solid og faglig sterk aktør i markedet – med kvalitet, pålitelighet og kundens trygghet i fokus.
Med over 20 års erfaring fra byggebransjen, har Christian Amundsen en solid bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder og eiendomsmegler. Etter å ha utdannet seg som takstingeniør ved NBT (Norsk byggvurdering & Takstinstitutt) i 2005, har han kontinuerlig videreutviklet sin kompetanse gjennom kurs og sertifiseringer via Norsk Takst og NEAK.
Christian er kjent for sin grundighet og sitt engasjement for kvalitet. Han setter høye standarder for seg selv, både når det gjelder integritet og faglig dyktighet. Enten du trenger taksering av eiendommer eller kvalifisert rådgivning i byggeprosjekter, kan du være trygg på at Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS leverer pålitelig og profesjonell service.
Denne artikkelen er utarbeidet med hjelp fra AI og gjennomgått av Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS. Det tas forbehold om mulige feil eller endringer i lover, forskrifter og standarder.
Nyttige lenker
Bildekreditering
Coverfoto: Elite Power Group / Pexels – brukt under Pexels-lisensen.
Innholdsfoto: ranjeet . / Pexels – brukt under Pexels-lisensen.
Kilder til bildene: https://www.pexels.com/photo/close-up-of-electrical-circuit-breakers-panel-38171184/ og https://www.pexels.com/photo/a-man-is-working-on-an-electrical-panel-27928760/
Kilder
Standard Norge - NS 3600:2025 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig, punkt 12.5, punkt 13 og tillegg B. Kontrollert i fulltekst av tilgjengelig standard.
Lovdata - Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel), særlig §§ 2-18 og 2-23, med endring FOR-2025-12-16-2614. https://lovdata.no/dokument/SF/forskrift/2021-06-08-1850
Direktoratet for byggkvalitet - Veiledning om forskriften, avsnittet «Undersøkelse av elektrisk anlegg». https://www.dibk.no/regelverk/forskrift-til-avhendingslova-tryggere-bolighandel/
DSB - Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg med veiledning, særlig §§ 9, 12 og 13. https://www.dsb.no/elsikkerhet/elektriske-anlegg-og-utstyr/veiledning-til-forskrift-om-elektriske-lavspenningsanlegg/
DSB - 5 sikre for standard boligdokumentasjon. https://www.dsb.no/elsikkerhet/elektriske-anlegg-og-utstyr/5-sikre---for-standard-boligdokumentasjon/
DSB - Elektrikerarbeid i boligen. https://www.dsb.no/sikkerhverdag/strom/elektrikerarbeid-i-boligen/
NEK - NEK 405-serien, omtale av brannforebyggende elkontroll og teknisk tilstandsvurdering ved avhending. https://www.nek.no/produkter/nek-405/
NEK - NEK 405-2:2020, forhåndsvisning og forord om tidligere NEK 405-2-2:2014. https://www.nek.no/wp-content/uploads/2025/06/NEK-405-22020no_preview.pdf
NEK - NEK 405-2-3:2023, forhåndsvisning med innledning og omfang. https://www.nek.no/wp-content/uploads/2023/06/Preview_NEK405-2-32023no.pdf
Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS - Samarbeidsavtale med Elektro365 AS, kontaktopplysninger og fastpriser. https://www.amundsentaksering.no/samarbeidspartnere
Elektro365 AS - Om oss, kontaktopplysninger og omtale av sertifisering. https://elektro365.no/om-oss/
DNV - NEK 405-2-3-sertifisering ved avhending av bolig og henvisning til NS-EN ISO/IEC 17024. https://www.dnv.no/services/nek-405-2-3-avhending-bolig-245018/
