TG2 og TG3 i tilstandsrapporten – hva betyr tilstandsgradene egentlig?
TG2 og TG3 er blant begrepene boligkjøpere ofte legger mest merke til i en tilstandsrapport. Det er forståelig. Når flere bygningsdeler er markert med høyere tilstandsgrad, kan det raskt oppfattes som et tegn på at boligen har store problemer.
Så enkelt er det ikke.
Tilstandsgraden skal leses sammen med beskrivelsen av avviket, begrunnelsen for graden, konsekvensen og anbefalte tiltak. To bygningsdeler med samme tilstandsgrad kan ha svært forskjellig betydning for boligen og for de kostnadene en kjøper bør ta høyde for.
Når jeg vurderer en bolig, er derfor ikke spørsmålet bare hvilken tilstandsgrad en bygningsdel får. Det viktige er hvorfor graden er satt, hva som faktisk er registrert, hvor alvorlig forholdet er og hva som bør gjøres videre.
Kort oppsummert: Dette betyr tilstandsgradene
Tilstandsgrader brukes for å beskrive tilstanden til rom og bygningsdeler etter fastsatte kriterier.
TG0 betyr ingen avvik.
TG1 betyr mindre avvik og normal slitasje som ikke påvirker bygningsdelens funksjon.
TG2 betyr vesentlige avvik.
TG3 betyr store eller alvorlige avvik, der man må regne med at utbedring bør skje straks eller innen kort tid.
TGIU betyr at rommet eller bygningsdelen ikke er undersøkt.
Tilstandsgraden er likevel bare inngangen til vurderingen. Rapportteksten må leses for å forstå hva graden faktisk betyr i den aktuelle boligen.
Hva er egentlig en tilstandsgrad?
En tilstandsgrad er en standardisert måte å beskrive hvor mye et rom eller en bygningsdel avviker fra et relevant referansenivå og forventet tilstand.
Vurderingen skjer ikke bare ut fra hvordan noe ser ut.
Blant forholdene som kan ha betydning, er:
alder
normal bruk og slitasje
utførelse
registrerte skader eller symptomer
funksjon
tilgjengelig dokumentasjon der dette inngår i vurderingen
krav og byggeskikk som er relevante for bygningsdelen
Referansenivået bygger som hovedregel på krav og preaksepterte ytelser som gjaldt på søknadstidspunktet, samt dokumentert faglig god utførelse. Ved senere arbeider må det avklares hvilke krav som gjaldt for det aktuelle tiltaket. Enkelte forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet skal vurderes mot krav på befaringstidspunktet.
En eldre bolig blir derfor ikke automatisk vurdert som om den skulle vært bygget etter dagens byggtekniske forskrift.
TG2 betyr ikke nødvendigvis at noe er ødelagt
Dette er kanskje den viktigste misforståelsen rundt tilstandsgrader.
TG2 betyr at det foreligger et vesentlig avvik. Det betyr ikke nødvendigvis at bygningsdelen har en aktiv skade eller har sluttet å fungere.
Bak en TG2 kan det ligge forskjellige forhold.
Det kan for eksempel være:
alder som oppfyller standardens kriterier for usikker fremtidig funksjon
sterk slitasje
skader eller symptomer på skader
utførelse som avviker fra relevant referansenivå
nedsatt funksjon
behov for vedlikehold eller tiltak i nær fremtid
manglende eller utilstrekkelig dokumentasjon der standarden angir dette som grunnlag for TG2
Det er derfor feil å lese alle TG2 som om de betyr det samme.
Et vindu med isolerglassruter eldre enn 35 år kan få TG2 på grunn av usikker fremtidig funksjon, selv om rutene ikke er synlig punktert. En annen bygningsdel kan få TG2 fordi det er registrert konkrete skader eller funksjonsavvik.
Tilstandsgraden kan være den samme, mens årsak, konsekvens og fremtidig kostnad er helt forskjellig.
Hvorfor har eldre boliger ofte flere TG2?
En bolig fra 1970- eller 1980-tallet vil naturlig nok ha bygningsdeler som er eldre enn tilsvarende deler i en bolig oppført for få år siden.
For utvalgte bygningsdeler, blant annet tettesjikt, isolerglassruter, drenering og rør, angir standarden konkrete alderskriterier som kan inngå i vurderingen.
Det betyr ikke nødvendigvis at boligen er dårlig vedlikeholdt.
En eldre bygningsdel kan fortsatt fungere, samtidig som alderen tilsier økt risiko for redusert funksjon eller funksjonssvikt. Alderskriteriene gir grunnlag for å vurdere risiko og behov for oppfølging, men fastslår ikke hvor lenge bygningsdelen vil fungere.
Når du sammenligner boliger, bør du derfor ikke bare telle antall TG2.
Se heller på:
hvilke bygningsdeler som har TG2
hvorfor graden er satt
om det er registrert fysisk skade
hvor raskt tiltak anbefales
hvilke kostnader som kan være aktuelle
om forholdene er forventede ut fra boligens alder
TG3 bør få større oppmerksomhet
TG3 brukes ved store eller alvorlige avvik.
Dette er forhold kjøper bør lese særlig nøye, fordi utbedring normalt må påregnes straks eller innen kort tid.
En TG3 kan for eksempel være knyttet til alvorlig funksjonssvikt, omfattende skade eller andre forhold som etter kriteriene faller inn under denne graden.
Men heller ikke TG3 bør vurderes ut fra fargen eller tallet alene.
Rapporten skal begrunne tilstandsgraden og beskrive:
hva som er registrert
hvilke kriterier som ligger til grunn for TG3
hvilken konsekvens avviket har eller kan få
hvilke tiltak som vurderes som nødvendige
Det er denne informasjonen som gir kjøperen grunnlag for å forstå betydningen.
Betyr TG3 at bygningsdelen må skiftes?
Ikke nødvendigvis hele bygningsdelen.
Tiltaket må vurderes ut fra avviket.
I noen tilfeller kan omfattende rehabilitering eller utskifting være aktuelt. I andre tilfeller kan et mer avgrenset tiltak være tilstrekkelig.
Det er derfor viktig å skille mellom tilstandsgrad og konkret utbedringsmetode.
Tilstandsgraden beskriver tilstanden etter kriteriene. Den forteller ikke automatisk nøyaktig hvordan håndverkeren senere skal løse forholdet.
Ved omfattende eller kompliserte avvik kan det også være behov for ytterligere undersøkelser før endelig tiltak og kostnad kan fastsettes.
Hva betyr TGIU?
TGIU betyr at bygningsdelen eller rommet ikke er undersøkt.
Dette bør ikke tolkes som verken god eller dårlig tilstand.
Bruken av TGIU er avgrenset av standardens kriterier. En lukket eller delvis utilgjengelig konstruksjon får ikke automatisk TGIU. Synlige deler og tilgjengelige opplysninger om blant annet alder og materialbruk inngår i vurderingen.
Begrensninger som kan hindre undersøkelsen, er blant annet at:
området ikke var tilgjengelig
inspeksjonen ikke kunne gjennomføres på en sikker måte
konstruksjonen ikke lot seg undersøke
andre praktiske begrensninger gjorde kontrollen umulig
Ved TGIU skal rapporten beskrive hva som ikke er undersøkt, hvorfor undersøkelsen ikke kunne gjennomføres, og hvilke konsekvenser dette har for vurderingen. Det skal også opplyses om konstruksjonen er skadeutsatt, og hvilke tiltak som kan gjøre undersøkelsen mulig. Som kjøper bør du lese begrunnelsen nøye.
Et område som ikke er undersøkt innebærer usikkerhet, og i enkelte tilfeller kan det være fornuftig å få forholdet undersøkt nærmere før kjøp.
Ikke bland TGIU med TG0
Forskjellen er viktig.
TG0 forutsetter at alle relevante kriterier for bygningsdelen er oppfylt. Som hovedregel innebærer dette at den er tilnærmet ny, normalt 0–5 år, uten avvik, slitasje eller symptomer på skader, og med dokumentasjon på faglig god utførelse.
TGIU betyr at bygningsdelen eller rommet ikke er undersøkt.
Det er derfor feil å tolke manglende tilstandsgrad som om det betyr at alt er i orden.
Nye kriterier gjelder fra sommeren 2026
Fra 1. juli 2026 skal kriteriene i NS 3600:2025 benyttes ved valg av tilstandsgrad i tilstandsrapporter som skal oppfylle forskrift til avhendingslova.
NS 3600:2025 erstattet 2018-utgaven. Den gjeldende konsoliderte utgaven er NS 3600:2025+AC:2026, der rettelsesbladet fra 2026 er innarbeidet.
2025-utgaven innebærer flere endringer sammenlignet med 2018-utgaven i hvordan teknisk tilstand analyseres og rapporteres.
Blant annet er kriteriene for tilstandsgrad revidert, flere undersøkelsespunkter er endret eller utvidet, og det stilles tydeligere krav til beskrivelse av årsak, konsekvens og tiltak.
Det betyr at en eldre tilstandsrapport ikke nødvendigvis kan sammenlignes punkt for punkt med en rapport utarbeidet etter dagens kriterier.
En TG i en gammel rapport er ikke nødvendigvis direkte sammenlignbar
Dette kan være relevant dersom du har tilgang til flere rapporter for samme bolig.
Kanskje boligen ble undersøkt i 2021 og igjen i 2026.
Hvis en bygningsdel har fått en annen tilstandsgrad i den nye rapporten, betyr det ikke automatisk at tilstanden har endret seg tilsvarende.
Det kan ha skjedd en fysisk utvikling i bygningsdelen, men vurderingskriteriene og rapporteringsreglene kan også ha endret seg.
Rapportene må derfor sammenlignes med forståelse for hvilket regelverk og hvilken standard som lå til grunn på de ulike tidspunktene.
Dokumentasjon på våtrom vurderes nå tydeligere
Et område kjøpere bør være spesielt oppmerksomme på, er våtrom.
I NS 3600 vurderes dokumentasjon for våtrom som egne punkter med tilstandsgrad.
Det er viktig å skille mellom dokumentasjon og selve våtrommets tekniske tilstand. Et bad kan fremstå uten synlige skader samtidig som dokumentasjonen er mangelfull. På samme måte er god dokumentasjon ikke i seg selv en garanti for at det ikke finnes tekniske avvik.
Dokumentasjonen kan blant annet gi informasjon om hva som ble gjort, når arbeidet ble utført og hvilke deler av konstruksjonen som faktisk ble rehabilitert.
Manglende eller utilstrekkelig dokumentasjon kan gi TG2 på dokumentasjonspunktet, selv om det ikke er registrert synlige skader. Dokumentasjonen kan også påvirke aldersvurderingen av tettesjiktet. Manglende dokumentasjon er likevel ikke i seg selv bevis på feil utførelse eller lekkasje.
Elektrisk anlegg får ikke TG
Dette er et annet viktig punkt når du leser rapporten.
Det elektriske anlegget inngår fortsatt i tilstandsanalysen gjennom opplysninger, dokumentasjonskontroll og visuelle observasjoner av tilgjengelige deler.
Det settes imidlertid ikke tilstandsgrad på det elektriske anlegget.
Det samme gjelder de branntekniske forholdene som omfattes av de aktuelle opplysnings- og observasjonspunktene.
Manglende TG betyr derfor ikke at det elektriske anlegget er kontrollert og vurdert som feilfritt.
Den forenklede vurderingen i en tilstandsrapport erstatter ikke en elkontroll utført av kvalifisert elektrofaglig personell. Formålet er å avklare om det er behov for videre kontroll av anlegget. Behovet vurderes på grunnlag av opplysninger fra eier, dokumentasjon og registrerte forhold.
Årsak, konsekvens og tiltak er viktigere enn selve tallet
Ved TG2 og TG3 skal rapporten begrunne tilstandsgraden, vurdere konsekvensene og beskrive aktuelle tiltak.
Når du ser en TG2 eller TG3, bør du derfor finne svar på tre spørsmål:
Hva er årsaken til tilstandsgraden?
Hvilke registrerte forhold og kriterier ligger til grunn? Er det alder, skade, feil utførelse, sterk slitasje, dokumentasjon eller et annet forhold? Begrunnelsen for tilstandsgraden er ikke nødvendigvis det samme som en endelig avklart skadeårsak. Dersom skadeårsaken ikke kan avklares, bør behovet for ytterligere undersøkelser beskrives.
Hva kan konsekvensen være?
Kan forholdet påvirke funksjon, føre til ytterligere skade eller medføre andre problemer dersom det ikke følges opp?
Hva bør gjøres?
Er ordinært vedlikehold tilstrekkelig, bør det gjennomføres nærmere undersøkelser, eller anbefales utbedring? Dette gir langt mer informasjon enn selve TG-tallet.
Hva med kostnadsestimat ved TG3?
Ved TG3 skal rapporten inneholde et sjablonmessig anslag på hva det vil koste å utbedre rommet eller bygningsdelen.
Et slikt estimat må forstås på riktig måte.
Kostnadsanslaget er ikke et detaljert eller bindende pristilbud fra en håndverker. Kostnaden kan påvirkes av blant annet valgt løsning, omfanget som avdekkes under arbeidet, lokale priser, materialvalg og andre forhold.
Dersom et TG3-forhold kan innebære en betydelig investering, kan det derfor være fornuftig å innhente ytterligere vurdering eller pristilbud før kjøp dersom dette er praktisk mulig.
Ikke summer antall TG2 og TG3
Dette er en vanlig, men lite presis måte å sammenligne boliger på.
En bolig med ti TG2 er ikke nødvendigvis i dårligere teknisk stand enn en bolig med tre.
Det kommer helt an på hvilke bygningsdeler det gjelder.
Flere TG2-forhold kan ha mindre økonomisk betydning samlet enn ett omfattende avvik ved for eksempel fundamentering, tak eller våtrom.
Prioriter derfor avvikene etter:
konsekvens
forventet tidspunkt for tiltak
mulig kostnad
risiko for videre skade
hvor stor usikkerhet som foreligger
Les tilstandsrapporten før visning eller bud
Tilstandsrapporten bør ikke være et dokument du først leser grundig etter at budet er sendt.
Bruk den før du binder deg.
Marker gjerne alle TG2, TG3 og TGIU og les den tilhørende teksten.
Se deretter på sammenhengen mellom rapporten, selgers egenerklæring og salgsoppgaven.
Dersom noe er uklart, spør før budgivningen.
Aktuelle spørsmål kan være:
Hva er årsaken til denne tilstandsgraden?
Er det registrert skade eller er graden primært knyttet til alder?
Hvor raskt anbefales tiltak?
Er hele konstruksjonen undersøkt?
Er det anbefalt videre undersøkelser?
Hvilken dokumentasjon foreligger?
Hva er fortsatt originalt fra byggeåret?
Gode spørsmål før kjøpet kan være langt mer verdifulle enn å forsøke å tolke fargekodene alene.
Hva bør selger gjøre med TG2 og TG3?
For selger er det heller ikke nødvendigvis riktig å forsøke å «fjerne» alle høyere tilstandsgrader før boligen legges ut.
Noen forhold bør naturligvis utbedres, særlig dersom det er risiko for videre skade eller sikkerhetsproblemer.
Andre forhold kan være naturlige følger av alder og bruk.
Det viktigste er at boligens faktiske tilstand blir godt dokumentert og beskrevet.
Dersom selger velger å gjennomføre arbeider etter at tilstandsrapporten er utarbeidet, bør dette dokumenteres og avklares med den bygningssakkyndige slik at rapporten gir et korrekt bilde av boligen ved salget.
Kan en nyere bolig ha TG2 eller TG3?
Ja.
Byggeår alene avgjør ikke tilstandsgraden.
Også nyere boliger kan ha avvik knyttet til utførelse, funksjon, skader eller andre forhold.
En eldre bolig kan samtidig ha mange bygningsdeler i god stand dersom den er godt vedlikeholdt og oppgradert.
Tilstandsgradene skal derfor beskrive den aktuelle bygningsdelen, ikke gi en samlet karakter til hele boligen.
Vanlige spørsmål om TG2 og TG3
Bør jeg unngå en bolig med mange TG2?
Ikke nødvendigvis. Les hva TG2 gjelder og hvorfor graden er satt. En aldersvurdering som varsler usikker fremtidig funksjon, kan innebære andre tiltak og kostnader enn en påvist fukt- eller konstruksjonsskade.
Er TG3 alltid dyrt å utbedre?
Nei. TG3 beskriver alvorlighetsgraden etter kriteriene, ikke en bestemt kostnad. Utbedringskostnaden avhenger av hvilket forhold det gjelder og hvilket tiltak som er nødvendig.
Betyr TG1 at bygningsdelen er som ny?
Nei. TG1 kan innebære mindre avvik og normal slitasje som ikke påvirker bygningsdelens funksjon. Strakstiltak anses ikke som nødvendig.
Betyr TG0 at det aldri kan finnes skjulte feil?
Nei. Tilstandsgraden gjelder vurderingen innenfor undersøkelsens omfang. En tilstandsrapport er ikke en garanti mot skjulte forhold.
Hva betyr TGIU?
TGIU betyr at rommet eller bygningsdelen ikke er undersøkt. Begrunnelsen bør leses i rapporten, og behovet for videre undersøkelse må vurderes ut fra forholdet.
Hvorfor har et gammelt bad TG2 selv om det ikke lekker?
Tettesjiktet kan få TG2 på grunn av alder og usikker fremtidig funksjon, selv om det ikke er registrert lekkasje. Vurderingen avhenger blant annet av type tettesjikt, alder og dokumentasjon. For eldre våtromsløsninger angir standarden også særskilte kriterier for TG3. Rapportens begrunnelse skal vise hva vurderingen bygger på.
Bruk tilstandsgraden som startpunkt – ikke konklusjon
TG0, TG1, TG2 og TG3 gjør det lettere å få oversikt over en bolig, men tallene skal ikke erstatte rapportteksten.
En TG2 kan varsle usikker fremtidig funksjon på grunn av alder, mens en annen TG2 kan være knyttet til en påvist skade eller nedsatt funksjon. En TG3 fortjener særlig oppmerksomhet, men også her må begrunnelsen, konsekvensene og anbefalte tiltak forstås før du vurderer betydningen.
Som kjøper bør du derfor ikke spørre bare:
«Hvor mange TG2 og TG3 har boligen?»
Det bedre spørsmålet er:
«Hva betyr disse avvikene for akkurat denne boligen?»
Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS utfører tilstandsrapporter og byggtekniske vurderinger av boliger i Oslo, Akershus og Østfold. Christian Amundsen har over 20 års erfaring fra bygge- og eiendomsbransjen, med bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder, eiendomsmegler og takstingeniør.
Skal du kjøpe eller selge bolig og ønsker et bedre bilde av den tekniske tilstanden? Ta kontakt med Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS.
Artikkelen gir generell informasjon og erstatter ikke en konkret vurdering av den enkelte boligen.
Om Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS
Velkommen til Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS!
Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS leverer tilstandsrapporter, verditakseringer og tekniske vurderinger av boliger og næringseiendom. Selskapet har over 20 års erfaring fra bygge- og eiendomsbransjen og bistår både private, profesjonelle aktører og offentlige virksomheter.
Med kompetanse forankret i både Norsk Takst og NITO, står selskapet som en solid og faglig sterk aktør i markedet – med kvalitet, pålitelighet og kundens trygghet i fokus.
Med over 20 års erfaring fra byggebransjen, har Christian Amundsen en solid bakgrunn som murer, byggeleder, prosjektleder og eiendomsmegler. Etter å ha utdannet seg som takstingeniør ved NBT (Norsk byggvurdering & Takstinstitutt) i 2005, har han kontinuerlig videreutviklet sin kompetanse gjennom kurs og sertifiseringer via Norsk Takst og NEAK.
Christian er kjent for sin grundighet og sitt engasjement for kvalitet. Han setter høye standarder for seg selv, både når det gjelder integritet og faglig dyktighet. Enten du trenger taksering av eiendommer eller kvalifisert rådgivning i byggeprosjekter, kan du være trygg på at Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS leverer pålitelig og profesjonell service.
Denne artikkelen er utarbeidet med hjelp fra AI og gjennomgått av Amundsen Takst & Tilstandsanalyse AS. Det tas forbehold om mulige feil eller endringer i lover, forskrifter og standarder.
Nyttige lenker
Kilder
NS 3600:2025+AC:2026 – Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig. Særlig punkt 12.1–12.5 og 13, tabell 2, dokumentasjonspunktene for våtrom, punktet for vinduer og ytterdører og tillegg C.
DiBK – forskrift til avhendingslova og veiledning
DiBK – ny utgave av standard for tilstandsanalyse av boliger
Standard Norge – rettelsesblad til NS 3600
