Takstmann i Oslo, Akershus og Østfold – råd fra en bygningssakkyndig før kjøp og salg av bolig
- for 2 timer siden
- 4 min lesing
Når du skal kjøpe eller selge bolig i Oslo, Akershus eller Østfold, er det mange valg som skal tas. For de fleste er boligen den største investeringen de gjør, og da er det viktig å ha et godt grunnlag for beslutningene underveis.
Hos Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS møter vi daglig boligkjøpere, boligselgere og boligeiere som ønsker en bedre forståelse av boligens tekniske tilstand. Gjennom arbeidet med tilstandsrapporter, verditakster, reklamasjonsrapporter og byggtekniske vurderinger ser vi ofte de samme spørsmålene gå igjen.
I denne artikkelen deler vi noen erfaringer og praktiske råd fra hverdagen som takstmann og bygningssakkyndig. Målet er å gi deg bedre innsikt i hva vi ser etter under en befaring, og hvordan en faglig vurdering kan bidra til et bedre beslutningsgrunnlag.
Hva bør du vite før du bestiller en takstmann?
En av de vanligste misforståelsene vi møter, er at alle typer rapporter omtales som en «takst». I praksis finnes det flere ulike tjenester med forskjellige formål.
En tilstandsrapport beskriver boligens tekniske tilstand på befaringstidspunktet og brukes ofte ved salg av bolig. En verditakst har som formål å vurdere eiendommens markedsverdi på et takstfaglig grunnlag, mens verdivurdering kan brukes til noe bredere. En reklamasjonsrapport eller en byggteknisk vurdering brukes når det er behov for å dokumentere eller vurdere konkrete tekniske forhold.
Hvilken rapport som er riktig, avhenger av hva du ønsker hjelp til. Derfor anbefaler vi alltid å avklare behovet før oppdraget bestilles.
Velger du en lokal takstmann, får du samtidig en fagperson som kjenner boligmarkedet og de vanligste byggemetodene i området. Erfaring med lokale boligtyper kan være en fordel når registrerte forhold skal vurderes i sammenheng med boligens alder, byggeskikk og vedlikehold.
Hva koster det å bruke en takstmann?
Dette er et spørsmål vi får ofte, men det finnes ikke ett fast svar.
Prisen vil variere avhengig av blant annet:
hvilken type rapport som skal utarbeides
boligens størrelse
boligtype
oppdragets kompleksitet
omfanget av befaringen
Det er derfor vanskelig å oppgi en generell pris uten å kjenne oppdraget. Det viktigste er at rapporten er tilpasset behovet ditt, og at arbeidet utføres av en kvalifisert fagperson.
En grundig rapport kan gi et bedre beslutningsgrunnlag og bidra til å redusere risikoen for ubehagelige overraskelser senere i prosessen.
Hva ser en takstmann etter under en befaring?
Dette er kanskje spørsmålet vi får aller oftest.
Selv om tilstandsrapporter bygger på faste krav og kontrollpunkter, vil vurderingene variere etter boligtype, alder, konstruksjon, tilgjengelighet og hvilken type oppdrag som utføres. En nyere leilighet vurderes annerledes enn en enebolig fra 1960- eller 1970-tallet, og omfanget av vurderingen avhenger også av hvilken type oppdrag som utføres.
Likevel er det enkelte områder som nesten alltid vies ekstra oppmerksomhet.
Våtrom
Bad og vaskerom er blant de viktigste rommene i en bolig. Her vurderes blant annet alder, overflater, fall mot sluk, ventilasjon, synlige tegn til fukt og hvilken dokumentasjon som foreligger.
Dersom det ikke er mulig å kontrollere alle forhold fullt ut, eller dokumentasjon mangler, vil dette fremgå av rapporten. Det betyr ikke nødvendigvis at det foreligger en skade, men at vurderingen må bygge på de opplysningene som er tilgjengelige ved befaringen.
Kjøkken og vanninstallasjoner
Kjøkken regnes normalt ikke som våtrom, men vanninstallasjoner, avløp, lekkasjesikring og synlige tegn til fuktpåvirkning er likevel viktige kontrollpunkter. Vi ser blant annet etter synlige tegn til lekkasjer eller fuktpåvirkning rundt vannførende installasjoner.
Tak, loft og kjeller
Disse områdene er ofte utsatt for vær, fukt og naturlig slitasje over tid. Vi vurderer blant annet synlige tegn til vedlikeholdsbehov, fuktpåvirkning og andre forhold som kan være relevante for boligens tekniske tilstand.
Tekniske installasjoner
Vann- og avløpsrør, ventilasjon og andre tekniske installasjoner vurderes ut fra synlige forhold, alder og tilgjengelig dokumentasjon.
Når det gjelder det elektriske anlegget, er det viktig å være klar over at en takstmann ikke utfører samme kontroll som en registrert elektroinstallatør. Dersom det registreres synlige avvik eller forhold som skaper usikkerhet, kan det anbefales en nærmere kontroll av el-fagkyndig.
Alle vurderinger bygger på det som er tilgjengelig ved befaringen. Tilstandsrapporter utarbeides i henhold til gjeldende krav i Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel), og bygger på visuelle observasjoner, relevante undersøkelser, dokumentasjon og opplysninger fra eier. Rapporten kan derfor ikke gi en garanti for at alle skjulte forhold blir avdekket. Ved utarbeidelsen legges også relevante faglige standarder til grunn, blant annet NS 3600, uten at standardens innhold gjengis.
Hvordan kan rapporten brukes?
En rapport er først og fremst et beslutningsgrunnlag.
For boligselger kan den dokumentere boligens tekniske tilstand før salget. For boligkjøper gir den bedre innsikt i hvilke forhold som er registrert ved befaringen og hvilke vedlikeholdsbehov som kan forventes.
Rapporten kan også være et nyttig utgangspunkt dersom du skal planlegge oppgraderinger, innhente tilbud fra håndverkere eller ønsker en bedre oversikt over boligens tekniske tilstand.
Er det noe du ikke forstår i rapporten, anbefaler vi alltid å spørre den som har utarbeidet den. En god rapport skal være faglig presis, men samtidig forståelig for den som skal bruke den.
Våre beste råd før kjøp eller salg av bolig
Gjennom mange års arbeid er det noen råd vi stadig kommer tilbake til:
Bestill riktig type rapport ut fra behovet ditt.
Skaff frem dokumentasjon på oppgraderinger og vedlikehold.
Sørg for god tilgang til loft, kjeller og tekniske rom før befaring.
Les rapporten i sin helhet, ikke bare konklusjonen.
Still spørsmål dersom det er forhold du er usikker på.
Små forberedelser kan gi et langt bedre grunnlag for både befaringen og den endelige rapporten.
En faglig vurdering gir bedre beslutninger
Ingen rapport kan eliminere all risiko ved kjøp eller salg av bolig. Likevel viser erfaring at gode bolighandler ofte kjennetegnes av at både kjøper og selger har et godt informasjonsgrunnlag.
Hos Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS er målet å levere faglige vurderinger som er nøkterne, forståelige og tilpasset gjeldende regelverk. En grundig rapport skal ikke skape unødig usikkerhet, men bidra til at du kan ta beslutninger på et best mulig grunnlag.
Har du spørsmål om tilstandsrapport, verditakst, reklamasjonsrapport eller byggtekniske vurderinger, hjelper vi deg gjerne med å finne den løsningen som passer best for ditt behov.
